借地権の建物買取請求権とは？借地契約終了時に知っておきたい3つの方法

借地権付きの建物を所有されている方から、

「借地契約が終了したら、建物はどうすればいいの？」

「古い建物なので解体して地主に返さないといけない？」

「地主に建物を買い取ってもらうことはできないの？」

というご相談をいただくことがあります。

借地契約が終了する場合、必ずしも最初から「解体して更地にして返還する」だけが選択肢とは限りません。

状況によっては、

① 建物買取請求権を検討する

② 借地権付き建物として第三者へ売却する

③ 建物を解体して更地にして地主様へ返還する

という方法が考えられます。

今回は、この3つの方法について簡単にご説明します。

① 建物買取請求権を検討する

まず検討したいのが、建物買取請求権です。

建物買取請求権とは、一定の条件のもとで借地契約が終了した場合に、借地権者が地主様に対して、借地上の建物を時価で買い取るよう請求できる権利です。

借地権では、

土地 → 地主様の所有

建物 → 借地権者の所有

という関係になっています。

通常、借地契約が終了すると、建物を解体して更地にし、土地を地主様へ返還することになります。

しかし、法律上の一定の要件を満たす場合には、建物を解体せず、地主様に建物を買い取ってもらうという方法があります。

これが「建物買取請求権」です。

ただし、借地契約が終了すれば、どのような場合でも建物買取請求権が使えるというわけではありません。

契約の種類や終了原因などによって判断が変わりますので、具体的なケースでは契約書の確認や専門家への相談が必要です。

また、建物買取請求権は、基本的に「借地権そのものの価格を地主様に払ってもらう」という制度ではなく、建物についての買取請求である点にも注意が必要です。

② 借地権付き建物として第三者へ売却する

次に検討したいのが、借地権付き建物として第三者へ売却する方法です。

借地権付き建物とは、

土地 → 地主様の所有

建物＋借地権 → 購入者が取得

という形で売買する方法です。

建物が古い場合でも、立地や土地の広さ、地代などの条件によっては、借地権付き建物を購入したいという方が見つかる可能性があります。

この方法の大きなメリットは、建物を解体せずに売却できる可能性があることです。

例えば、建物を解体する場合に200万円の費用が必要だったとします。

その場合、

解体して返還→ 200万円の解体費用を負担

となります。

一方、借地権付き建物として売却できれば、

建物を解体せずに売却→ 解体費用を負担せずに済む可能性がある

という違いがあります。

もちろん、借地権付き建物として売却する場合も、地主様との契約内容によっては譲渡承諾などが必要になることがあります。

また、借地権の内容によっては、金融機関の融資が難しくなるなど、一般的な所有権物件とは違った売却上の問題が発生する場合があります。

そのため、借地権付き建物を売却する場合は、借地権の内容を確認したうえで、購入希望者を探すことが重要です。

③ 建物を解体して更地で地主様へ返還する

最後の方法が、建物を解体して更地にし、土地を地主様へ返還する方法です。

借地契約が終了し、建物買取請求権を利用できない場合や、借地権付き建物として売却することが難しい場合などには、この方法を検討することになります。

ただし、建物を解体するには当然費用がかかります。

例えば、

解体工事費用200万円

の場合、基本的には借地権者側がその費用を負担することになります。

つまり、

建物を解体する→解体費用を支払う→更地にする→地主様へ土地を返還する

という流れです。

建物が古い場合には、解体費用が高額になるケースもあります。

そのため、「借地契約が終了するから、すぐに解体しよう」ではなく、解体する前に他の方法がないか確認することが非常に重要です。

3つの方法を比較すると

簡単にまとめると、次のようになります。

方法	内容	ポイント
① 建物買取請求権	一定の条件のもと地主様に建物の買取りを請求	法律上の要件を確認する必要がある
② 借地権付き建物売買	借地権と建物を第三者へ売却	解体費用を抑えられる可能性がある
③ 解体・更地返還	建物を解体して地主様へ土地を返還	解体費用が借地権者の負担になる

この中で、どの方法が一番良いのかは物件によって異なります。

解体する前に一度ご相談ください

借地権付き不動産の場合、

「古い建物だから解体するしかない」

と考えてしまう方もいらっしゃいます。

しかし、解体してしまうと、当然ながら建物を利用した売却はできなくなります。

解体費用が高額になる物件ほど、解体工事を行う前に、建物買取請求権や借地権付き建物としての売却ができないかを検討することをおすすめします。

例えば、

解体費用200万円を支払って更地にする

よりも、

借地権付き建物として売却する

ことで、解体費用を負担せずに済む可能性があります。

また、一定の条件を満たして建物買取請求権を利用できる場合には、解体して返還するよりも有利になる可能性があります。

ただし、実際にどの方法が最も有利なのかは、借地契約の内容、建物の状態、残存期間、地代、地主様との関係、周辺の不動産相場などを確認する必要があります。

弊社では、旧法借地権・新法借地権など、借地権付き不動産の売買についてご相談を承っております。

「借地契約が終了するけど、どうすればいい？」

「解体費用が高くて困っている」

「地主様に買い取ってもらうべき？」

「借地権付き建物として売却できる？」

など、お悩みがございましたら、解体をする前に一度ご相談ください。

借地権付き不動産の査定・売却相談は無料です。

物件の状況をお聞きしたうえで、できるだけ費用負担を抑えられる方法を一緒に検討いたします。

お気軽にご相談ください。

※建物買取請求権が認められるかどうかは、借地契約の種類や契約終了の原因などによって異なります。具体的な法律上の判断が必要な場合は、弁護士等の専門家へのご相談をおすすめします。