収益物件に維持管理について

収益物件をご購入いただいた後は、入居者対応や建物の維持管理をどのように行うかを決める必要があります。

管理方法によって、オーナー様の負担や管理費用、入居者対応の流れが異なるため、ご自身の運用スタイルに合った方法を選択することが重要です。

ここでは、代表的な5つの管理方法をご紹介いたします。

① オーナー様による自主管理

オーナー様ご自身が物件を管理する方法です。

入居者から設備の故障や生活上のトラブルなどの連絡があった場合、賃貸仲介会社が窓口となることはありますが、多くの場合はオーナー様へ連絡が入り、最終的な対応はオーナー様ご自身で行います。

不動産会社や管理業務に慣れているオーナー様が選択されることの多い管理方法です。　

クレーム対応の流れ

借主 → 賃貸仲介会社 → オーナー

または

借主 → オーナー

※入居者からオーナー様へ直接ご連絡が入る場合もあります。

メリット

• 管理委託費が不要

• 修繕業者や対応方法を自由に選択できる

• 収益を最大化しやすい

デメリット

• クレームや設備トラブルへの対応が必要

• 夜間・休日に連絡が入ることがある

• 管理に関する知識や経験が求められる

② 管理会社へ管理を委託する方法

毎月の管理委託料を支払い、管理会社へ管理業務を依頼する方法です。

入居者からの問い合わせやクレーム対応、家賃管理、更新手続き、退去時の対応など、多くの管理業務を管理会社が代行します。

設備の修繕や交換が必要な場合は、管理会社からオーナー様へ報告・相談があり、修繕費用は原則としてオーナー様のご負担となります。

クレーム対応の流れ

借主 → 管理会社 → オーナー

メリット

• 入居者対応の負担を軽減できる

• 専門知識を持つ管理会社が対応するため安心

• 遠方にお住まいのオーナー様でも運用しやすい

デメリット

• 毎月管理委託費が発生する

• 修繕費などは別途オーナー様の負担となる

③ 転貸借（サブリース契約）

サブリースとは、オーナー様が管理会社やサブリース会社へ物件を一括して賃貸し、その会社が入居者へ再度貸し出す契約形態です。

実際の入居者との契約や日常的な管理業務はサブリース会社が行うため、オーナー様が直接対応する機会は少なくなります。

クレーム対応の流れ

実際の借主 → サブリース会社 → オーナー

メリット

• オーナー様へ直接連絡が入ることが少ない

• 管理業務の負担を大幅に軽減できる

• 管理体制が整っているため安心感がある

デメリット

• 手数料等により収益が減少する場合がある

• 契約内容によっては賃料の見直しや条件変更が行われる場合がある

④ 一部管理（管理委託と自主管理の併用）

すべての管理業務を委託するのではなく、一部の業務のみを管理会社へ依頼する方法です。

例えば、入居者募集や契約手続き、家賃管理は管理会社へ依頼し、設備の修繕手配や退去時の立会いはオーナー様ご自身で行うなど、必要な業務だけを委託できます。

クレーム対応の流れ

借主 → 管理会社 → オーナー

※契約内容によっては管理会社とオーナー様が役割を分担して対応します。

メリット

• 管理費用を抑えながら専門的なサポートを受けられる

• 必要な業務だけを委託できる

• 自主管理より負担を軽減できる

デメリット

• 管理会社とオーナー様の役割分担を明確にしておく必要がある

• 一部の業務はオーナー様が対応する必要がある

⑤ 家賃保証会社・24時間サポートを活用する方法

近年では、家賃保証会社や24時間対応のサポート会社を活用し、自主管理の負担を軽減する方法も増えています。

家賃保証会社は家賃滞納時の保証を行い、24時間サポート会社は水漏れや鍵の紛失、設備トラブルなどの一次対応を行います。

クレーム対応の流れ

借主 → サポート会社 → オーナー

または

借主 → サポート会社 → 修繕業者 → オーナー（報告）

メリット

• 夜間・休日の緊急対応を任せられる

• 自主管理より負担を軽減できる

• 管理会社へ全面委託するより費用を抑えられる場合がある

デメリット

• 対応範囲は契約内容によって異なる

• 修繕費用などは原則としてオーナー様の負担となる

まとめ

収益物件の管理方法には、それぞれ特徴があります。

• 管理費用を抑えたい方は「①自主管理」

• 管理の手間を減らしたい方は「②管理委託」

• 運営をできるだけ任せたい方は「③サブリース」

• 費用と手間のバランスを重視したい方は「④一部管理」

• 自主管理をしながら夜間対応などの負担を軽減したい方は「⑤家賃保証会社・24時間サポート」

どの方法にもメリット・デメリットがあるため、物件の規模や所在地、オーナー様の投資方針やライフスタイルに応じて選択することが重要です。

また、管理方法は購入時に決めたものを継続しなければならないわけではなく、運用状況やご事情に応じて変更することも可能です。

株式会社エクスプレインでは、収益物件のご紹介だけでなく、ご購入後の管理方法についてもオーナー様のご希望に合わせたご提案を行っております。収益物件の購入をご検討の際は、お気軽にご相談ください。