定期借地権と借地権の違い

不動産を探していると、「借地権付きマンション」「定期借地権付きマンション」という言葉を目にすることがあります。

どちらも土地を借りて、その土地の上に建物を所有するという点では共通していますが、契約期間や契約終了後の取り扱いなどに大きな違いがあります。

今回は、「定期借地権」と「借地権」の違いについて、できるだけわかりやすくご説明します。

そもそも借地権とは？

簡単にいうと、建物を所有するために土地を借りる権利のことです。

一般的な所有権の場合は、

土地 → 自分の所有

建物 → 自分の所有

となります。

一方、借地権の場合は、

土地 → 土地所有者（地主）の所有

建物 → 借地権者の所有

という形になります。

つまり、土地は所有していませんが、その土地を借りて建物を所有することができます。

定期借地権とは？

定期借地権は、あらかじめ契約期間が決められており、原則として契約期間が終了すると土地を地主へ返還する制度です。

例えば、

「土地を60年間借りる」

という契約であれば、基本的には60年間の契約期間が終了した後、契約内容に従って土地を返還します。

定期借地権付きマンションの場合は、土地を所有するのではなく、決められた期間だけ土地を利用し、その土地の上にあるマンションの専有部分を所有することになります。

そのため、購入時には、

「あと何年間、借地期間が残っているのか」

という点が非常に重要になります。

普通借地権とは？

一般的に「借地権」という場合、普通借地権を指すことがあります。

普通借地権は、契約期間が定められているものの、契約更新が可能な点が大きな特徴です。

そのため、定期借地権のように「契約期間が終了したら原則として土地を返還する」という仕組みとは異なります。

更新の条件などについては契約内容や法律上のルールを確認する必要があります。

定期借地権と普通借地権の違い

簡単に比較すると、次のようになります。

	普通借地権	定期借地権
契約期間	期間の定めあり	あらかじめ期間を設定
契約更新	原則として更新あり	原則として更新なし
契約終了後	更新される場合がある	原則として土地を返還
土地の所有者	地主	地主
建物	借地権者が所有	借地権者が所有
売却	可能	可能
購入時の重要ポイント	更新条件など	残存期間

※借地権にはさまざまな種類があり、契約内容によって取り扱いが異なります。

どちらが良いの？

「普通借地権と定期借地権では、どちらが良いのですか？」という質問をいただくことがあります。

一概にどちらが良いとは言えません。

定期借地権の場合、土地を所有しないため、一般的な所有権物件と比較して購入価格が低く設定されている場合があります。

一方で、契約期間が決まっているため、残りの借地期間が短くなるほど、売却や融資について注意が必要になる場合があります。

普通借地権の場合は、更新が可能であることから、長期的に利用できる可能性があります。

ただし、地代や更新料、地主との関係など、確認しておくべき事項があります。

定期借地権付きマンションを売却するときの注意点

定期借地権付きマンションを売却する場合、特に重要なのが借地期間の残存期間です。

例えば、60年間の定期借地権で、

残り50年の物件

と

残り10年の物件

では、購入する側から見た条件が大きく異なります。

残存期間が短くなると、購入希望者が住宅ローンを利用しにくくなったり、金融機関によっては融資期間が制限されたりする場合があります。

そのため、定期借地権付き物件を所有されている方が売却を検討する場合は、残存期間が十分にあるうちに売却を検討することが重要です。

借地権付き不動産の売却は専門的な知識が必要

借地権や定期借地権付きの不動産は、一般的な所有権の不動産とは違い、

• 借地契約の内容

• 残存期間

• 地代

• 更新料

• 譲渡承諾

• 建替えや増改築の条件

• 地主との関係

• 金融機関の融資条件

など、確認する項目が多くあります。

特に売却の場合は、**「売れるかどうか」だけではなく、「どのような条件なら購入できる人がいるのか」**を考えることが重要です。

まとめ

借地権と定期借地権は、どちらも「土地を借りて建物を所有する」という点では共通しています。

しかし、大きな違いは契約終了後の取り扱いです。

普通借地権は更新が可能な制度であるのに対し、定期借地権は原則として契約期間の終了後に土地を返還する仕組みとなっています。

そのため、定期借地権付き不動産では、**「残り何年借りられるのか」**が非常に重要です。

借地権・定期借地権付き不動産の購入や売却を検討されている場合は、一般的な所有権物件とは違った確認が必要になります。

弊社では、これまでにも借地権・定期借地権付き不動産の売買を多数取り扱っております。

地主様との交渉や金融機関との調整など、借地権特有の問題についても対応しておりますので、売却・購入をご検討の際はお気軽にご相談ください。

借地権・定期借地権付き不動産の査定・ご相談は無料です。