サブリース契約のパススルー方式

先日、お客様からのご紹介で、「収益物件の契約内容について相談に乗ってほしい」とのご連絡をいただき、ご訪問させていただきました。

契約内容を確認したところ、「パススルー方式」という名称のサブリース契約（転貸借契約）でした。

これまで一般的なサブリース契約については何度も売買やご相談をお受けしてきましたが、「パススルー方式」という契約は私自身初めて目にしたため、契約書をお預かりし、内容を詳しく確認しました。

その結果、オーナー様にとって契約内容を慎重に確認すべき点が複数あると感じました。

契約内容で特に気になった点

今回確認した契約では、次のような内容が含まれていました。

1. 転貸先（入居者）から賃料が入らなければ、オーナー様への賃料支払いが行われない、または一部しか支払われない内容となっていること。

2. オーナー様から契約を解除する場合は、6か月前の予告に加え、賃料3か月分の解約金が必要となる内容であること。

3. 一方で、サブリース会社側は比較的有利な条件で契約を終了できるように見受けられる内容となっていたこと。

4. サブリース賃料とは別に、月額3,000円（税別）の管理料が発生すること。

5. 賃料の見直し（減額）が比較的行われやすい契約内容となっていたこと。

これらの内容を総合的に確認した結果、オーナー様にとって契約条件が適正であるかどうか、慎重な検討が必要であると感じました。

専門家にも相談をしました。

契約内容については、当社だけで判断できる内容ではないため、宅地建物取引業協会や知り合いの弁護士にも相談を行いました。

その際、

「オーナー様は個人ではあるものの、収益を目的として不動産を所有・運用していることから、契約の法的評価についてはさらに詳細な検討が必要である。」

との見解もありました。

そのため、お客様には弁護士等の専門家へ正式にご相談されることをお勧めしています。

なお、今回は複数件の不動産を購入していましたので、一旦、当初購入金額に200万円～600万円の金額を上乗せした状態で販売スタートしておりますが、弊社も弁護士等に確認しながら販売をしていきます。パススルー契約の解除については本コラム掲載時点では最終的な法的判断は出ておりません。というのも所有者様に金銭的にも時間的にも余裕がなく、弁護士に具体的に紹介、相談して頂くことができておりません。また、サブリース契約解除書類を弊社が作成してマスターリース側の不動産業者に提出用お願いしておりますが、書類の提出すら進んでおりません。弊社としてもどのように対応していけばよいか決めかねている状態です。

今後のこのお客様がどうなったかについての詳細は改めて掲載しようと思います。

契約内容は必ず確認しましょう

サブリース契約は、空室リスクの軽減や管理負担の軽減といったメリットがあります。

しかし、契約内容によっては、

• 賃料保証の条件

• 契約解除の条件

• 解約金の有無

• 賃料改定の条件

• 管理料などの費用負担

が大きく異なります。

「家賃保証」という言葉だけで契約を判断するのではなく、契約書の内容を十分に確認することが大切です。

私自身の感想

私は大学卒業後から不動産業界に携わってきましたが、このような契約内容を目にしたのは初めてでした。

もちろん、私自身もまだまだ学ぶことは多くありますが、今回の契約内容については、オーナー様にとって十分な理解がないまま契約を締結すると、大きな不利益を受ける可能性もあるのではないかと感じました。

もし現在、このような契約形態で収益物件を所有されている方は、契約内容を一度見直し、必要に応じて不動産会社や弁護士などの専門家へ相談されることをおすすめします。

最後に

不動産投資は、長期的な資産形成につながる可能性がある一方で、契約内容によっては将来の運用や売却に大きな影響を与えることがあります。

物件選びだけではなく、「どのような契約を締結するのか」も非常に重要です。

契約書の内容に少しでも疑問を感じた場合は、その場で契約を急がず、信頼できる不動産会社や弁護士などの専門家へ相談することをおすすめします。

株式会社エクスプレインでは、収益物件の購入・売却だけでなく、契約内容に関するご相談も承っております。お気軽にお問い合わせください。