借地権の「買取請求権」とは？地主に建物を買い取ってもらえる制度について

借地権付きの不動産を売却する際に、

「地主に建物を買い取ってもらうことはできないの？」

「借地権を返す代わりに、建物の価値を地主に払ってもらえるの？」

というご相談をいただくことがあります。

借地権には、一定の条件のもとで、借地権者が地主に対して建物を買い取るよう請求できる制度があります。

これを「建物買取請求権」といいます。

ただし、どのような場合でも地主に買い取ってもらえるわけではありません。

今回は、借地権の「建物買取請求権」について、できるだけ分かりやすくご説明します。

建物買取請求権とは？

簡単にいうと、借地契約が終了した際に、一定の条件を満たす場合、借地権者が地主に対して借地上の建物を時価で買い取るよう請求できる権利です。

例えば、

地主 → 土地を貸している

借地権者 → 土地を借りて建物を所有している

という状態で借地契約が終了した場合、借地権者は建物を取り壊して更地にして土地を返還することが原則となります。

しかし、一定の場合には、

「建物を取り壊さず、地主に買い取ってもらう」

という方法が認められています。

これが建物買取請求権です。

どのような場合に利用できるの？

建物買取請求権は、主に借地契約の期間が満了し、契約の更新がない場合などに問題となります。

ただし、借地契約が終了した理由によっては建物買取請求権が認められない場合があります。

そのため、

「借地契約が終了したから、いつでも地主に建物を買い取ってもらえる」

という制度ではありません。

契約の終了原因や契約内容を確認することが重要です。

「借地権の価格」を買い取ってもらう制度ではありません

ここは非常に重要なポイントです。

建物買取請求権は、基本的に建物についての買取請求です。

「土地の価格＋借地権価格＋建物価格」を地主に請求できる制度ではありません。

そのため、

「借地権を地主に返すから、借地権の価格を払ってほしい」

という考え方とは異なります。

実際の金額については、建物の状態や価値などを踏まえて判断することになります。

借地権の売却とは別の話です

借地権付き建物を所有している場合、必ずしも地主に建物を買い取ってもらう必要はありません。

例えば、

① 第三者へ借地権付き建物として売却する

② 地主と交渉して借地権を買い取ってもらう

③ 契約終了時に建物買取請求権を行使する

など、状況によってさまざまな方法が考えられます。

どの方法が適しているかは、借地契約の内容や残存期間、建物の状態、地主様との関係などによって変わります。

借地権付き不動産の売却では「買取請求権」だけで判断しない

借地権付きの建物を売却する場合、

• 借地契約の種類

• 旧法借地権なのか新法借地権なのか

• 契約期間

• 更新の有無

• 地代

• 地主様との契約内容

• 譲渡承諾の条件

• 建替え・増改築の条件

• 建物の築年数

• 建物の現在の価値

などを確認する必要があります。

また、建物買取請求権があるからといって、必ずしもその方法が一番有利とは限りません。

第三者へ売却した方が高く売れる可能性もありますし、地主様との交渉によって別の方法が見つかる場合もあります。

借地権の売却は専門的な知識が必要です

借地権付き不動産は、一般的な所有権の不動産と比べて、売却方法が複雑になることがあります。

特に、

「地主に買い取ってもらった方がいいのか？」

「第三者へ売却した方がいいのか？」

「地主から提示された金額は適正なのか？」

といった判断には、借地契約の内容と不動産の市場価格の両方を見る必要があります。

弊社では、これまでにも旧法借地権・新法借地権・定期借地権など、借地権付き不動産の売買を多数取り扱っております。

地主様との交渉や金融機関との調整など、借地権特有の問題についても対応しております。

「借地権を売却したい」

「地主から建物を買い取ると言われている」

「地主に買い取ってもらうのと第三者に売却するのはどちらがいい？」

など、借地権についてお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。

借地権付き不動産の査定・売却相談は無料です。

※建物買取請求権が認められるかどうか、また買取価格などについては、契約内容や借地契約の終了原因等によって異なります。具体的な法律上の判断が必要な場合は、弁護士等の専門家へのご相談をおすすめします。