不動産　売買仲介　買取　借地権売買　底地売買　
権利売買　賃貸　賃貸管理　​リフォーム　建築
​不動産の関することなら何でもお気軽にご相談下さい

先日、マンションをご購入いただいたお客様から、契約後に「室内のリフォームもお願いできないか」とご相談をいただきました。 今回の物件は築年数が経過しており、購入後に室内の手直しが必要な物件でした。当初、お客様ご自身で金融機関に住宅ローンを相談されており、リフォームについてもDIYを含め、ご自身で対応される予定でしたので、弊社としても住宅ローン・リフォームともにお客様にお任せしていました。 ところが、売買契約後、引渡しまでの間にリフォームを依頼したいとのご相談をいただきました。 そこで弊社から、リフォーム会社や金融機関に相談し、リフォーム費用を借り入れる方法を検討することになりました。 ここで問題となったのが、**「住宅ローンを組んだ後に、追加でリフォームローンを借りることの難しさ」**です。 住宅ローンの後にリフォームローンを借りる場合は注意が必要 住宅ローンの審査では、年収や既存の借入状況などから、金融機関が「このお客様なら、いくらまで返済できるか」を判断します。 例えば、物件価格が住宅ローンの借入可能額の上限に近い場合、 「購入時の諸費用やリフ

借地権付きの建物を所有されている方から、 「借地契約が終了したら、建物はどうすればいいの？」 「古い建物なので解体して地主に返さないといけない？」 「地主に建物を買い取ってもらうことはできないの？」 というご相談をいただくことがあります。 借地契約が終了する場合、必ずしも最初から「解体して更地にして返還する」だけが選択肢とは限りません。 状況によっては、 ① 建物買取請求権を検討する ② 借地権付き建物として第三者へ売却する ③ 建物を解体して更地にして地主様へ返還する という方法が考えられます。 今回は、この3つの方法について簡単にご説明します。 ① 建物買取請求権を検討する まず検討したいのが、建物買取請求権です。 建物買取請求権とは、一定の条件のもとで借地契約が終了した場合に、借地権者が地主様に対して、借地上の建物を時価で買い取るよう請求できる権利です。 借地権では、 土地 → 地主様の所有 建物 → 借地権者の所有 という関係になっています。 通常、借地契約が終了すると、建物を解体して更地にし、土地を地主様へ返還することになります。...

借地権付きの不動産を売却する際に、 「地主に建物を買い取ってもらうことはできないの？」 「借地権を返す代わりに、建物の価値を地主に払ってもらえるの？」 というご相談をいただくことがあります。 借地権には、一定の条件のもとで、借地権者が地主に対して建物を買い取るよう請求できる制度があります。 これを「建物買取請求権」といいます。 ただし、どのような場合でも地主に買い取ってもらえるわけではありません。 今回は、借地権の「建物買取請求権」について、できるだけ分かりやすくご説明します。 建物買取請求権とは？ 簡単にいうと、借地契約が終了した際に、一定の条件を満たす場合、借地権者が地主に対して借地上の建物を時価で買い取るよう請求できる権利です。 例えば、 地主 → 土地を貸している 借地権者 → 土地を借りて建物を所有している という状態で借地契約が終了した場合、借地権者は建物を取り壊して更地にして土地を返還することが原則となります。 しかし、一定の場合には、 「建物を取り壊さず、地主に買い取ってもらう」 という方法が認められています。 これが建物買取請求

不動産を売買していると、「旧法借地権」や「新法借地権」という言葉を聞くことがあります。 借地権付きの土地や建物を購入・売却する際には、この違いを理解しておくことが非常に重要です。 今回は、旧法借地権と新法借地権の違いについて、できるだけ分かりやすくご説明します。 そもそも借地権とは？ 借地権とは、簡単にいうと、建物を所有するために土地を借りる権利です。 一般的な所有権の不動産では、 土地 → 自分の所有 建物 → 自分の所有 となります。 一方、借地権付きの不動産では、 土地 → 地主様の所有 建物 → 借地権者の所有 という形になります。 土地を所有していなくても、その土地を借りて建物を所有することができます。 旧法借地権とは？ 旧法借地権とは、現在の「借地借家法」が施行される前の旧借地法による借地権です。 借地借家法は平成4年（1992年）8月1日に施行されました。 そのため、それ以前から存在する借地契約については、現在でも旧法の借地権が残っているケースがあります。 旧法借地権の大きな特徴は、借地契約の更新ができる仕組みになっていることです。

売却する不動産の種類や住宅ローンの有無などによって異なりますが、主に次のような費用があります。 ① 仲介手数料 不動産会社に売却を依頼し、買主様との売買契約が成立した場合に支払う費用です。 一般的な売買価格の物件では、 売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税 が仲介手数料の上限額として広く知られています。 例えば、3,000万円で売却した場合、 3,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 96万円 これに消費税を加えた金額が仲介手数料の上限となります。 成約価格800万円以下は33万円が下限です。 ※売買金額10万円の物件でも仲介手数料は33万円必要です。 ② 印紙税 不動産売買契約書を作成する際には、契約金額に応じた印紙税が必要となります。 売買価格によって税額が異なり、軽減措置が適用される場合もあります。 売買契約を締結する前に、必要な印紙税を確認しておきましょう。 ③ 住宅ローンの残債・抵当権抹消費用 住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、原則として売却代金などを利用してローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。...

不動産を購入する際、「物件価格」だけを準備すればよいと思われている方も少なくありません。 しかし、実際には物件価格以外にも、仲介手数料や登記費用、住宅ローンに関する費用、税金など、さまざまな諸費用が必要になります。 今回は、不動産を購入する際に必要となる主な諸費用について、分かりやすくご説明します。 不動産購入時に必要となる主な諸費用 購入する物件や住宅ローンの利用有無によって異なりますが、主に次のような費用があります。 ① 仲介手数料 不動産会社を通して物件を購入する場合に必要となる費用です。 仲介手数料は、売買価格に応じて上限額が定められています。 一般的な売買価格の物件では、 売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税 が上限額の計算方法として広く利用されています。 例えば、3,000万円の不動産の場合、 3,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 96万円 これに消費税を加えた金額が仲介手数料の上限となります。 売買価格800万円以下の不動産売買のお取引きは33万円（30万円と別途消費税） が必要となります。 ② 登記費用...

不動産を探していると、「借地権付きマンション」「定期借地権付きマンション」という言葉を目にすることがあります。 どちらも土地を借りて、その土地の上に建物を所有するという点では共通していますが、契約期間や契約終了後の取り扱いなどに大きな違いがあります。 今回は、「定期借地権」と「借地権」の違いについて、できるだけわかりやすくご説明します。 そもそも借地権とは？ 簡単にいうと、建物を所有するために土地を借りる権利のことです。 一般的な所有権の場合は、 土地 → 自分の所有 建物 → 自分の所有 となります。 一方、借地権の場合は、 土地 → 土地所有者（地主）の所有 建物 → 借地権者の所有 という形になります。 つまり、土地は所有していませんが、その土地を借りて建物を所有することができます。 定期借地権とは？ 定期借地権は、あらかじめ契約期間が決められており、原則として契約期間が終了すると土地を地主へ返還する制度です。 例えば、 「土地を60年間借りる」 という契約であれば、基本的には60年間の契約期間が終了した後、契約内容に従って土地を返還します

その物件は、賃貸中の物件について、オーナー様から「物件の扱いが悪いので入居者の退去について相談したい」とのご相談をいただいたことがきっかけでした。 入居者の退去についてお手伝いさせていただき、無事に空家となった後、オーナー様から売却についてもご相談をいただきました。 当初は近隣の不動産会社へ売却を依頼されていましたが、対応についてご不満があり、弊社へご依頼いただくこととなりました。 査定価格より高い価格で販売をスタート 物件の査定を行ったところ、一般的な査定価格が提示されました。 しかし、弊社では物件の立地や市場状況、購入される方の需要などを考慮し、オーナー様と相談のうえ、査定価格より大幅に高い販売価格からスタートすることをご提案しました。 販売期間は約1年半と長期になりましたが、価格を調整しながら販売活動を継続。 その結果、当初の査定価格より200万円以上高い金額で売却することができました。 もちろん、すべての物件で査定価格より高く売却できるわけではありません。 今回のケースでは、オーナー様が「時間がかかっても、できるだけ高い価格で売却したい」

「農地を相続したけれど、自分では農業をする予定がない」 「農地を売却したいけれど、農家の方しか買えないと言われた」 農地を所有されている方から、このようなご相談をいただくことがあります。 今回は、実際に弊社で取り扱った三重県の物件を例に、農地を宅地へ転用して売却した事例をご紹介します。 農地の売却でお困りの方にとって、少しでも参考になればと思います。 そもそも「農地」とは？ 農地とは、一般的には登記上の地目が「田」や「畑」などとなっている土地を指します。 文字通り、田んぼや畑として農業を行うための土地です。 一方、地目が「宅地」となっている土地は、建築基準法や都市計画法などの条件を満たせば、住宅などを建築することができます。 この「農地」と「宅地」では、土地の売買や利用について大きな違いがあります。 農地は農地法による規制を受けるため、農地のまま売買する場合には、農業委員会への許可申請など、一定の手続きが必要になります。 そのため、宅地のように「土地を買って家を建てたい」という一般の方が、自由に購入できるわけではありません。 簡単に言えば、農地の

先日、お客様からのご紹介で、「収益物件の契約内容について相談に乗ってほしい」とのご連絡をいただき、ご訪問させていただきました。 契約内容を確認したところ、「パススルー方式」という名称のサブリース契約（転貸借契約）でした。 これまで一般的なサブリース契約については何度も売買やご相談をお受けしてきましたが、「パススルー方式」という契約は私自身初めて目にしたため、契約書をお預かりし、内容を詳しく確認しました。 その結果、オーナー様にとって契約内容を慎重に確認すべき点が複数あると感じました。 契約内容で特に気になった点 今回確認した契約では、次のような内容が含まれていました。 転貸先（入居者）から賃料が入らなければ、オーナー様への賃料支払いが行われない、または一部しか支払われない内容となっていること。 オーナー様から契約を解除する場合は、6か月前の予告に加え、賃料3か月分の解約金が必要となる内容であること。 一方で、サブリース会社側は比較的有利な条件で契約を終了できるように見受けられる内容となっていたこと。 サブリース賃料とは別に、月額3,000円（税別

収益物件をご購入いただいた後は、入居者対応や建物の維持管理をどのように行うかを決める必要があります。 管理方法によって、オーナー様の負担や管理費用、入居者対応の流れが異なるため、ご自身の運用スタイルに合った方法を選択することが重要です。 ここでは、代表的な5つの管理方法をご紹介いたします。 ① オーナー様による自主管理 オーナー様ご自身が物件を管理する方法です。 入居者から設備の故障や生活上のトラブルなどの連絡があった場合、賃貸仲介会社が窓口となることはありますが、多くの場合はオーナー様へ連絡が入り、最終的な対応はオーナー様ご自身で行います。 不動産会社や管理業務に慣れているオーナー様が選択されることの多い管理方法です。　 クレーム対応の流れ 借主 → 賃貸仲介会社 → オーナー または 借主 → オーナー ※入居者からオーナー様へ直接ご連絡が入る場合もあります。 メリット 管理委託費が不要 修繕業者や対応方法を自由に選択できる 収益を最大化しやすい デメリット クレームや設備トラブルへの対応が必要 夜間・休日に連絡が入ることがある 管理に関する

収益物件の売却相談の中でも、ワンルームマンションではサブリース（転貸借）契約が付いた物件が多く見受けられます。 サブリース契約にはメリットもありますが、売却時には思わぬデメリットや注意点も存在します。 今回は、サブリース物件を売却する際に知っておきたいポイントをご紹介いたします。 サブリース（転貸借）とは サブリースとは、所有者（オーナー）がサブリース会社へ物件を貸し、そのサブリース会社が入居者へ再度貸し出す契約形態です。 厳密には、次の2つの契約で構成されています。 ① マスターリース契約（オーナー ⇔ サブリース会社） ② サブリース契約（サブリース会社 ⇔ 入居者） イメージすると次のようになります。 所有者（オーナー） → サブリース会社 → 入居者 つまり、サブリースとは「又貸し」の仕組みです。 サブリース契約のメリット 例えば、 オーナーとサブリース会社の契約賃料：80,000円 サブリース会社と入居者の契約賃料：100,000円 という契約であれば、差額の20,000円がサブリース会社の利益となります。 オーナー側のメリットは、入居