1．以前は持ち家の方がお得だと考えていました 以前、大阪市内で70㎡台のマンションを購入するケースを考えると、4,000万円の住宅ローンを35年間、金利0.5％で借り入れた場合、毎月の返済額は約103,834円でした。 マンションの場合、住宅ローン以外にも管理費や修繕積立金が必要です。 仮に管理費・修繕積立金を合わせて月額15,000円とすると、毎月の支払いは次のようになります。 項目 月額 住宅ローン 約103,834円 管理費・修繕積立金 15,000円 合計 約118,834円 月々の支払いは約11万9,000円です。 同じような広さや立地の賃貸マンションを探した場合、家賃が同程度、あるいは条件によってはそれ以下になる可能性もあります。 しかも、住宅ローンを返済すれば、最終的には自分の資産として不動産が残ります。 もちろん、固定資産税や購入時の諸費用、将来の設備交換なども考える必要がありますが、長期間住むことを前提にすれば、持ち家には大きなメリットがあると考えていました。 2．住宅ローン金利が上昇すると、持ち家の負担も変わる...

「先祖代々引き継いできた借地権を売却したい」 「地主さんに話を通さずに売るとどうなる？」 「大阪市内で借地権や底地の買取・売却を相談できるところを探している」 大阪市内でこのようなお悩みをお持ちではないでしょうか？ 借地権（土地を借りて建物を所有する権利）は、所有権の不動産と比べて複雑な権利関係が絡むため、「どう動けばいいかわからない」というご相談を多くいただきます。 この記事では、借地権をスムーズに売却するためのポイントや、地主さんとの関係性で注意すべき点をわかりやすく解説します。 1. 借地権は勝手に売却できる？（地主の承諾について） 結論から申し上げますと、借地権を第三者に売却するには、原則として「地主（底地人）の承諾」が必要となります。 勝手に売買契約を進めてしまうと、後々トラブルに発展したり、契約違反として解除を求められたりするリスクがあります。そのため、売却を決意したら、まずは地主様へ事前に意向を伝える（または私たちのような専門業者を通じて交渉する）ことが最初の重要なステップとなります。 2. 借地権売却でよくある3つのトラブルと対策

マンションを購入するとき、物件価格や住宅ローンだけを見てしまいがちですが、忘れてはいけないのが**「管理費」と「修繕積立金」**です。 マンションでは、購入後も毎月これらの費用を支払う必要があります。 例えば、 管理費：月15,000円 修繕積立金：月10,000円 の場合、住宅ローンとは別に毎月25,000円の負担が発生します。 さらに、マンションによっては将来的に修繕積立金が値上げされたり、大規模修繕工事の際に一時金が必要になったりするケースもあります。 今回は、マンション購入前に知っておきたい管理費と修繕積立金の違い、金額の考え方、注意点について解説します。 1．管理費とは？ 管理費とは、マンションを日常的に維持・管理するために所有者が負担する費用です。 マンションには、エントランス、廊下、エレベーター、ゴミ置場など、所有者全員で使用する共用部分があります。 これらを適切に管理するためには、さまざまな費用がかかります。 管理費に使われる主な費用 管理会社への委託費 共用部分の清掃費 エレベーターの保守点検費 共用部分の電気代 共用部分の水道

前回のコラムでも住宅ローン金利について書かせていただきました。 しかし、今回あらためて住宅ローン金利を確認してみると、驚くような変化がありました。 フラット35の21年～35年の借入期間では、金利が3.83％となりました。 9月に前回のコラムを掲載した時点と比較すると、わずか1か月で約0.4％の金利上昇です。 正直なところ、ここまで短期間で住宅ローン金利が上昇するとは、私自身も想像していませんでした。 住宅ローンは20年、30年、35年と長期間にわたって返済するものです。 これから住宅を購入される方にとっては、「今の金利が何％なのか」だけではなく、金利がさらに上昇した場合に住宅ローンを返済していけるのかという視点が、これまで以上に重要になってくると思います。 変動金利も2022年頃とは大きく変わった 固定金利だけではありません。 変動金利についても、実際に住宅ローンを借りる際の**適用金利（優遇後の金利）**が上昇しています。 2026年10月現在、大手都市銀行では住宅ローンの基準金利が概ね**3.375％**となっています。...

工場や作業場などの事業用不動産を売却する場合、一般的な住宅やマンションの売買とは異なり、確認しておきたい事項が多くあります。 今回、弊社でお手伝いさせていただいたのは、工場・作業場として使用されていた法人所有の不動産の売買です。 建物だけではなく、アスベストや土壌の状態、税金、金融機関との調整、引渡しのタイミングなど、さまざまな課題がありました。 売主様・買主様双方に安心してお取引いただけるよう、弊社が窓口となり、必要に応じて各専門家とも連携しながら一つ一つ問題を整理していきました。 工場・作業場ならではの確認事項 工場や作業場として使用されていた不動産の場合、住宅の売買とは異なり、建物や土地についてさまざまな確認が必要になることがあります。 今回も、売主様・買主様双方が安心して取引を進められるよう、 アスベストに関する調査 土壌汚染に関する調査 建物・土地の状態確認 売買条件の整理 引渡し時期の調整 金融機関との折衝 などについて、一つずつ確認しながら進めました。 特に工場や作業場の場合、過去にどのような用途で使用されていたのか、どのような設備

「今は賃貸住宅に住んでいるけれど、この先もずっと家賃を払い続けるのは不安……」 このような理由から、50代・60代になってからマイホームの購入を検討される方もいらっしゃいます。 一方で、年齢が上がるにつれて住宅ローンの審査や返済期間について考えることが増えてきます。 今回は、実際に弊社でお手伝いさせていただいた住宅購入の事例をご紹介します。 買主様の年齢から住宅ローン審査に苦戦 今回のお客様は、現在賃貸住宅にお住まいでした。 今後も継続して家賃を支払っていくことを考えたときに、 「このまま賃貸住宅に住み続けるよりも、自分の家を購入したい」 というお気持ちから、住宅購入をご検討されました。 しかし、今回の住宅ローンでは、買主様の年齢が一つのポイントとなりました。 住宅ローンは、借入時の年齢だけではなく、完済時の年齢や収入、勤務状況、既存の借入、物件の担保評価など、さまざまな項目を総合的に審査します。 特に年齢が高くなると、一般的に借入期間を長く設定することが難しくなる場合があります。 希望していた借入額を無事に承認 今回も住宅ローンの審査には苦戦し

不動産を売却する際、売主様からよくご相談いただくのが、**「売った後に建物の不具合についてクレームを受けたくない」**というお悩みです。 特に、築年数が古い建物や長期間使用していない建物では、 シロアリの被害 雨漏り 床の傷み 建物の傾き 給排水設備の不具合 その他、目に見えない建物の劣化 など、さまざまな問題が発生している可能性があります。 今回は、建物の状態について売主様が不安を感じていた物件について、買主様との条件を調整しながら無事に売却できた事例をご紹介します。 売主様が心配されていた「契約不適合責任」 今回の売主様は一般法人で、法人所有の不動産でした。 売主様が特に気にされていたのが、**契約不適合責任（引渡し後の不具合に関する責任）**です。 建物の状態があまり良くないため、売却後に買主様から、 「雨漏りが見つかった」 「床が傷んでいる」 「シロアリの被害があった」 などの指摘を受け、修繕や費用負担を求められることを心配されていました。 そのため、売主様としては、 「できるだけ現状のまま、引渡し後にクレームにならない形で売却したい」

不動産会社をしていると、他の不動産会社から「この物件を買い取ってもらえませんか？」と、買取査定のご相談をいただくことが多数あります。 今回は、その中でも借地権付き建物の買取査定について、実際にあった相談をもとにお話しします。 借地権は、一般的な所有権の不動産と比べて確認する事項が多く、担当者の経験によって査定金額や販売方法に差が出やすい不動産の一つです。 謄本や地図だけでは買取価格を判断できない 今回、他社の不動産会社から借地権付き建物の買取査定について相談をいただきました。 物件資料として、 登記簿謄本 公図・地図 建物に関する資料 などをいただきました。 しかし、買取価格を判断するうえで重要な情報が分かっていませんでした。 例えば、 新しい借地料はいくらになるのか。 名義変更料はいくらになるのか。 という点です。 さらに、地主様によっては、 預り金 名義変更に関する費用 譲渡承諾に関する条件 建物をリフォームする場合の承諾料 建替えをする場合の承諾料 などが発生する場合があります。 こうした条件が分からないままでは、購入後にどれだけ費用がかか

親や配偶者などが亡くなり、不動産や預貯金などの財産を相続した場合、「相続税がかかるのでは？」と心配される方も少なくありません。 特に不動産を相続した場合は、現金のように簡単に分けることができないため、相続税だけでなく、不動産の評価・遺産分割・相続登記・売却などを含めて考えることが大切です。 今回は、相続税の基本的な仕組みから、不動産を相続した場合の注意点まで分かりやすく解説します。 1．相続税とは？ 相続税は、亡くなった方（被相続人）から財産を相続した場合に、その財産の一定額を超える部分に対して課税される税金です。 相続税の対象となる財産には、現金・預貯金だけでなく、土地・建物・マンションなどの不動産、株式などの有価証券、その他の財産が含まれます。 ただし、相続した財産すべてにそのまま相続税がかかるわけではありません。 一定の「基礎控除」があるため、財産の総額が基礎控除の範囲内であれば、原則として相続税はかかりません。 2．相続税の基礎控除 相続税には、次の基礎控除があります。 3,000万円＋600万円×法定相続人の数 例えば、 法定相続人が1

最近、不動産の査定をしていると、 「相続した不動産を売却したい」 「購入した金額が分からない」 「古い家なので解体した方がいいのか」 「売却せずに賃貸にした方がいいのか」 といったご相談をいただくことがあります。 特に相続した不動産の場合、取得した本人が購入した物件ではないため、購入金額や当時の契約書などが残っていないケースも少なくありません。 不動産を売却して利益が出た場合、その利益は原則として譲渡所得として課税の対象になります。 譲渡所得は、簡単にいうと、 売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除 などをもとに計算します。 建物については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算するため、単純に「購入金額より高く売れた＝その差額がそのまま利益」というわけではありません。 相続物件は「購入金額が分からない」ことも多い 相続した不動産では、 「親が何十年も前に購入した」 「購入時の契約書が見つからない」 「いくらで購入したのか分からない」 というケースがあります。 取得費が分からない場合、一定の要件のもとで、売却価格の5％を取得費とするこ

不動産を購入したときにかかる税金には、仲介手数料や登記費用だけではなく、**「不動産取得税」**があります。 不動産を購入した方からは、 「不動産取得税はいくらかかるの？」 「3,000万円で家を買ったら3,000万円×3％なの？」 「中古住宅でも軽減される？」 「土地だけ購入した場合は？」 「投資用の戸建てにもかかる？」 「相続した不動産にも不動産取得税はかかる？」 といった質問をよくいただきます。 不動産取得税は、計算方法や軽減措置が少し複雑です。 特に住宅については、一定の要件を満たすことで大きく軽減される場合があります。 この記事では、不動産取得税について、 どんなときにかかるのか 誰が払うのか いくらかかるのか 何を基準に計算するのか 新築住宅の軽減 中古住宅の軽減 土地の軽減 投資用不動産 相続・贈与 不動産売買時の注意点 まで詳しく解説します。 ※この記事は2026年9月時点の制度を基にした一般的な解説です。具体的な税額や軽減措置の適用については、物件所在地の都道府県税事務所等へご確認ください。 1．不動産取得税とは？...

土地や建物を所有していると、毎年「固定資産税」の納税通知書が届きます。 「固定資産税はどうやって決まるの？」「土地と建物では税金が違うの？」「マンションの固定資産税はいくらくらい？」「空き家にしていても固定資産税はかかる？」「不動産を売却したら固定資産税はどうなる？」「新築住宅は固定資産税が安くなるの？」「相続した不動産にも固定資産税はかかる？」 不動産を所有していると、このような疑問を持つ方も少なくありません。 固定資産税は、不動産を購入するときだけではなく、所有している間は毎年発生する税金です。 特に土地・戸建て・マンション・収益物件などを複数所有している場合には、固定資産税が年間の不動産保有コストに大きく影響します。 この記事では、固定資産税の基本から、計算方法、住宅用地の軽減、新築住宅の減額、空き家、相続、不動産売却時の精算まで、不動産を所有する方が知っておきたいポイントを詳しく解説します。 ※税制や軽減措置は改正される場合があります。個別の税額や適用要件については、お住まいの市区町村にご確認ください。 1．固定資産税とは？...

「リフォームしたいけれど、何から始めればいいのか分からない」「どのくらいの費用がかかるのか知りたい」など、リフォームを検討すると分からないことも多いのではないでしょうか。 株式会社エクスプレインでは、お客様のご希望やお悩みをお伺いし、現地調査からプランのご提案、見積り、工事、お引渡しまでサポートしています。 今回は、リフォームの基本的な流れを8つのステップでご紹介します。 STEP 1　お問い合わせ リフォームや新築の建設を検討されている方は、まずお気軽にお問い合わせください。 「キッチンを新しくしたい」「間取りを変更したい」「古くなった住宅を改修したい」など、ご要望や疑問点についてご相談いただけます。 株式会社エクスプレインのホームページからもご依頼いただけます。 STEP 2　ご相談・現地下見 リフォーム内容について詳しくお伺いし、実際に現地を確認します。 建物の状態やリフォーム箇所などを確認したうえで、工事内容を検討します。 新築をご希望の場合は、土地の調査も行います。土地探しからのお手伝いも可能です。 STEP 3　お打合せ・プランのご提

不動産を売却するとき、「いくらで売れるのか」「どのように買主を探すのか」「売却を依頼した後は何をするのか」など、分からないことも多いのではないでしょうか。 株式会社エクスプレインでは、大切な財産である不動産を安心して売却していただけるよう、ご相談から査定、売却活動、契約、お引渡しまで、各段階でサポートしています。 今回は、不動産売却の基本的な流れを8つのステップに分けてご紹介します。 STEP 1　売却のご相談 まずは、不動産売却についてご相談ください。 不動産は大切な財産だからこそ、売却価格だけでなく、売却方法や時期などについても考えることが重要です。 株式会社エクスプレインでは、これまでの実績や経験をもとに、お客様の状況に合わせた売却についてのアドバイスをご提案します。 STEP 2　物件の調査・査定 不動産売却の第一歩は、物件の調査と価格査定です。 物件の状況や周辺の市場動向などを確認し、売却価格を査定します。 株式会社エクスプレインでは、査定を無償で行い、できるだけスムーズで安全な売却方法をご提案します。 STEP 3　売却のご依頼...

不動産を購入するときは、「何から始めればいいのか」「どのタイミングで住宅ローンを申し込むのか」「契約から引渡しまで何をするのか」など、分からないことも多いのではないでしょうか。 株式会社エクスプレインでは、お客様のご希望や購入条件をお伺いしながら、物件探しから契約、ローン、引渡し、入居までサポートしています。 今回は、不動産購入の基本的な流れを8つのステップに分けてご紹介します。 STEP 1　購入のご相談 まずは、不動産購入についてご相談ください。 購入したい物件の条件やご希望、ご不明な点など、どのようなことでもご相談いただけます。 お客様の立場に立って、ご希望に合わせたご提案を行います。 STEP 2　物件のご紹介 お客様のご希望に合った物件をご紹介します。 株式会社エクスプレインでは、地域に根付いたネットワークを活かし、条件に合う物件をご紹介します。 物件探しとあわせて、購入後の負担も考えながら資金計画を立てていきます。 STEP 3　物件の見学 気になる物件が見つかったら、実際に現地をご案内します。 物件の状態や間取りだけでなく、周辺環境

売却・買取・賃貸を比較し、所有者様の希望に合った方法を選択 今回ご相談いただいた物件は、相続によって取得された借地権付きの店舗住宅でした。 建物は鉄骨造で、店舗部分と住宅部分が一体となっている物件です。 所有者様からは、相続後の不動産について、 「地主に買い取ってもらう場合はいくらになるのか」 「不動産会社に売却する場合はいくらになるのか」 「一般のお客様を探して売却できる可能性はあるのか」 「売却せずに賃貸として残す方法はないか」 など、複数の選択肢についてご相談をいただきました。 そこで弊社では、地主による買取・不動産会社による買取・仲介による売却・賃貸という複数の方法を比較し、それぞれのメリット・デメリットをご説明しました。 ① 地主に買い取ってもらう場合 まず検討されたのが、借地権の対象となっている土地の地主様に買い取ってもらう方法です。 地主様に買い取っていただく場合、今回のケースでは提示される金額は複数の選択肢の中で最も低い水準でした。 一方で、借地権の売却に伴う地主様との調整などを考えると、所有者様にとって比較的分かりやすい方法でも

大阪市内では、以前と比べて民泊需要が落ち着いてきていると感じる場面があります。 弊社でも大阪市西成区に物件を所有しており、民泊需要の変化による影響を受けているエリアの一つだと感じています。 今回は、実際に弊社が所有する物件を「売却」と「賃貸」の両面から募集した経験を通じて、改めて感じた不動産の立地の重要性について書いてみたいと思います。 当初は売却を考えて取得した物件 弊社が所有する西成区の物件は、当初は売却を想定して取得した物件でした。 そのため、購入後も室内を大きくリフォームすることはありませんでした。 買主様が購入後に自分の用途や好みに合わせてリフォームすることもできますし、売却するのであれば、所有者側で多額のリフォーム費用をかける必要はないと判断したためです。 その後、状況を考えて「売却だけではなく、賃貸として所有する」という選択肢も検討することになりました。 賃貸募集では思ったような賃料が付かなかった 実際に賃貸募集を始めてみると、希望していた賃料ではなかなか成約に至りませんでした。 さらに、室内をほとんどリフォームしていない状態だった

不動産の仕事をしていると、「持ち家を買った方がいいですか？それとも賃貸の方がいいですか？」という質問をいただくことがあります。 私は不動産会社を経営していますので、当然、住宅を購入することのメリットもデメリットも理解しています。 今回は、少し違った角度から「持ち家」について考えてみたいと思います。 きっかけになったのは、弊社が所有している賃貸物件に入居していただいた、ある方のことです。 70歳代・単身・生活保護の方に入居していただいた話 弊社の賃貸物件に、70歳代の独身男性の方が入居されています。 生活保護を受給されており、身寄りもありません。 私は、賃貸オーナーとして「高齢だから貸したくない」とはあまり考えていません。 生活保護を受給されていることについても、それだけを理由にお断りする考えはありません。 ただ、賃貸オーナーの立場からすると、高齢の単身者の入居について心配される方がいることも理解できます。 その大きな理由の一つが、孤独死です。 年齢だけでは分からない「孤独死」のリスク 孤独死というと、どうしても高齢者をイメージしてしまいます。..

「マンションと戸建てだったら、どちらが良いですか？」 不動産の仕事をしていると、この質問をよくいただきます。 結論から言えば、エリア・予算・家族構成・ライフスタイルによって大きく変わります。 私自身、これまで戸建てから戸建てへ、さらに戸建てへと引っ越しをしており、居住用の家を3度購入しています。 もともと実家がマンションだったことに加え、以前は新築マンションの販売所長をしていた経験もありますので、マンションと戸建て、それぞれの良いところ・気になるところはある程度分かっているつもりです。 これはあくまで私個人の価値観ですが、現在も戸建てに住んでいることもあり、どちらかといえば**「戸建て派」**です。 ただし、最近の大阪市内では戸建ての価格も上昇しており、予算によってはマンションの方が選択肢を広げやすいケースも増えていると思います。 戸建ての良いところ 私が実際に戸建てに住んで感じるメリットは、主に次のようなところです。 駐車場を無料で確保しやすい 上下階の音を気にしなくてよい ペットを飼いやすい マンションより広い間取りを確保しやすい...

こんにちは、株式会社エクスプレインです。 弊社では、城東区役所・都島区役所・京橋府税事務所の封筒広告に広告を掲載しています。 役所で各種手続きをされる際などに、弊社の広告を目にされた方もいらっしゃるかもしれません。 今回の広告には、ちょっとしたこだわりがあります。 広告に写っている犬は、実は私たちの飼い犬です 広告をご覧いただくと、かわいい犬の写真が掲載されています。 実はこの犬たち、私が飼っている犬たちなんです。 不動産会社の広告というと、建物やマンション、土地の写真を使ったものが一般的ですが、 「少しでも親しみを持ってもらえる広告にしたい」 という思いから、我が家の犬たちを広告に登場させました。 不動産の相談は、金額が大きく、内容も複雑になることがあります。 だからこそ、「ちょっと相談してみようかな」と思っていただけるような、身近な不動産会社でありたいと考えています。 不動産のことなら、幅広くご相談ください 株式会社エクスプレインでは、一般的な土地・戸建て・マンションの売買だけではなく、さまざまな不動産・権利関係のご相談を承っています。 取り