転貸借（サブリース）契約方式について

収益物件の売却相談の中でも、ワンルームマンションではサブリース（転貸借）契約が付いた物件が多く見受けられます。

サブリース契約にはメリットもありますが、売却時には思わぬデメリットや注意点も存在します。

今回は、サブリース物件を売却する際に知っておきたいポイントをご紹介いたします。

サブリース（転貸借）とは

サブリースとは、所有者（オーナー）がサブリース会社へ物件を貸し、そのサブリース会社が入居者へ再度貸し出す契約形態です。

厳密には、次の2つの契約で構成されています。

• ① マスターリース契約（オーナー ⇔ サブリース会社）

• ② サブリース契約（サブリース会社 ⇔ 入居者）

イメージすると次のようになります。

所有者（オーナー） → サブリース会社 → 入居者

つまり、サブリースとは「又貸し」の仕組みです。

サブリース契約のメリット

例えば、

• オーナーとサブリース会社の契約賃料：80,000円

• サブリース会社と入居者の契約賃料：100,000円

という契約であれば、差額の20,000円がサブリース会社の利益となります。

オーナー側のメリットは、入居者が退去して空室となった場合でも、契約内容に基づきサブリース会社から一定期間、賃料が支払われるケースが多いことです。

空室リスクを軽減できる点は、サブリース契約の大きな魅力といえます。

売却時に注意したいポイント

サブリース契約が付いている物件を売却する場合は、次の点に注意が必要です。

• サブリース契約を引き継ぐことを希望しない買主様が多い

• 契約解除には3～6か月以上かかる場合がある

• 契約内容によっては違約金や解約金が発生する場合がある

• サブリース会社と入居者との契約内容が開示されないケースがある

特に重要なのは、オーナー様が把握しているのはマスターリース契約のみであり、実際の入居者との契約内容は、契約解除まで開示されないことがある点です。

そのため、サブリース会社がどの程度の利益を得ているのか分からないまま契約が続いているケースも少なくありません。

実際にご相談いただいた事例

以前、当社でワンルームマンションの売却をご依頼いただいたお客様のケースをご紹介します。

契約内容

• オーナーへの賃料：66,000円

• 入居者からの賃料：67,000円

サブリース会社の利益は、わずか1,000円でした。

この場合、入居者が退去して空室となっても、サブリース会社はオーナーへ66,000円を支払い続ける必要があります。

サブリース会社としても利益が非常に少なく、リスクの高い契約内容でした。

なぜこのような契約になるのか

このような契約は、新築ワンルームマンションの販売時によく見受けられます。

販売会社は、

「家賃収入でローン返済ができます。」

という提案を行いやすくするため、利益を極力抑えたサブリース契約を設定して販売するケースがあります。

つまり、サブリース会社は長期的な利益よりも、新築マンションを販売することによる利益を重視しているケースもあるということです。

もちろん、すべてのサブリース契約がこのような内容というわけではありません。

売却で苦労した理由

このお客様は約1,800万円で新築購入されていましたが、築5年で査定価格は約1,100万～1,200万円でした。

住宅ローン残高は約1,700万円。

一般的な査定価格で売却すると、多額の自己資金が必要となる状況でした。

当社では、

「時間をかけてもよいのであれば、残債と売却諸費用を考慮した価格から販売を始めましょう。」

とご提案し、高めの価格で販売を開始しました。

当初はサブリース契約を継続したまま販売を行い、価格を段階的に見直しながら販売活動を継続しました。

その後、サブリース契約を解除して販売方法を変更し、約4年かけて約1,400万円で成約しました。

結果として約250万円の持ち出しとなりましたが、

• 当初査定額より高く売却できたこと

• ご自宅購入の計画を進められたこと

から、お客様にはご納得いただくことができました。

サブリース契約は契約内容を十分確認しましょう

サブリース契約は、

• 空室リスクを軽減できる

• 管理の手間が少ない

というメリットがあります。

一方で、

• 売却時に買主が限定されることがある

• 解約まで時間がかかる

• 契約内容によっては違約金が発生する

• 売却価格に影響する場合がある

といったデメリットもあります。

契約内容によって条件は大きく異なるため、契約前には十分に内容を確認することが重要です。

まとめ

ワンルームマンション投資をはじめとする不動産投資では、購入時だけでなく「将来どのように売却できるか」という視点も非常に重要です。

節税や資産形成などのメリットだけに目を向けるのではなく、出口戦略まで見据えて物件を選ぶことで、将来の損失リスクを抑えることができます。

また、管理方法にはサブリース以外にもさまざまな選択肢があります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、ご自身の投資方針やライフスタイルに合った方法を選択することが大切です。

株式会社エクスプレインでは、収益物件のご購入から売却まで、お客様一人ひとりの状況に合わせたご提案を行っております。不動産投資をご検討の方や、現在所有されている収益物件の売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。