賃貸と持ち家、どちらがお得？大阪市内の住宅事情と住宅ローン金利から考える住まい選び

1．以前は持ち家の方がお得だと考えていました

以前、大阪市内で70㎡台のマンションを購入するケースを考えると、4,000万円の住宅ローンを35年間、金利0.5％で借り入れた場合、毎月の返済額は約103,834円でした。

マンションの場合、住宅ローン以外にも管理費や修繕積立金が必要です。

仮に管理費・修繕積立金を合わせて月額15,000円とすると、毎月の支払いは次のようになります。

項目	月額
住宅ローン	約103,834円
管理費・修繕積立金	15,000円
合計	約118,834円

月々の支払いは約11万9,000円です。

同じような広さや立地の賃貸マンションを探した場合、家賃が同程度、あるいは条件によってはそれ以下になる可能性もあります。

しかも、住宅ローンを返済すれば、最終的には自分の資産として不動産が残ります。

もちろん、固定資産税や購入時の諸費用、将来の設備交換なども考える必要がありますが、長期間住むことを前提にすれば、持ち家には大きなメリットがあると考えていました。

2．住宅ローン金利が上昇すると、持ち家の負担も変わる

ところが、最近は住宅ローンの金利が上昇しています。

同じ4,000万円を35年間借り入れた場合でも、金利が1.5％になると、毎月の返済額は約122,500円になります。

管理費・修繕積立金を月額15,000円とすると、合計は約137,500円です。

項目	0.5％	金利1.5％
借入金額	4,000万円	4,000万円
返済期間	35年	35年
毎月のローン返済額	約103,834円	約122,500円
管理費・修繕積立金	15,000円	15,000円
月々の合計	約118,834円	約137,500円

※元利均等返済、ボーナス返済なし、金利が全期間変わらないと仮定した概算です。

金利が1％上昇するだけでも、毎月の負担は大きく変わります。

さらに、変動金利は将来の金利上昇によって返済負担が増える可能性があります。

購入時には無理なく返済できると考えていても、教育費や老後資金など、ほかの支出が増える時期と重なれば、家計への影響は小さくありません。

これから住宅を購入する方は、現在の返済額だけでなく、金利が上昇した場合にも生活を維持できるかを考えておくことが大切です。

3．新築マンション価格の高騰で、購入できる人も限られてきた

大阪市内では、新築マンションの価格が高くなっています。

仮に5,000万円のマンションを購入し、住宅ローンを35年間、金利1.5％で借り入れた場合、毎月の返済額は約153,100円です。

ここに管理費・修繕積立金が加わります。

項目	金額
マンション購入価格	5,000万円
住宅ローン	5,000万円
返済期間	35年
金利	1.5％
毎月のローン返済額	約153,100円
管理費・修繕積立金（月15,000円と仮定）	15,000円
毎月の合計	約168,100円

さらに、固定資産税、火災保険、購入時の諸費用なども必要です。

このほか、マンションによっては管理費や修繕積立金が将来的に値上がりする可能性もあります。

住宅ローンの返済負担から考える年収

住宅ローンの年間返済額を年収の25％以内に抑えるという考え方で試算してみます。

5,000万円を金利1.5％、35年間で借り入れた場合、ローン返済額は年間約184万円です。

単純に年収の25％で逆算すると、必要な年収は約736万円となります。

ただし、これは住宅ローンの返済額だけで計算した数字です。管理費・修繕積立金、固定資産税なども含めて住居費全体を年収の25％以内に抑えようとすると、必要な年収はさらに高くなります。

例えば、管理費・修繕積立金を月額15,000円と仮定すると、年間の支出は約202万円です。

これを年収の25％以内に抑えるには、年収約808万円が目安になります。

※年収は額面で計算した単純試算です。実際の借入可能額や無理のない返済額は、家族構成、他の借入れ、税金、生活費などによって異なります。

このように考えると、大阪市内の新築マンションを購入するには、ある程度の収入や自己資金が必要になってきます。

4．35年ローンなら、購入する年齢も重要です

35年間の住宅ローンを組む場合、30歳で借り入れれば65歳で完済する計算になります。

一方、40歳で借り入れれば、完済は75歳です。

定年後も住宅ローンの返済が続く場合、年金や退職後の収入で支払えるかという問題も出てきます。

大阪市内で新築マンションを購入する場合、夫婦それぞれの収入を活用するペアローンなどが選択肢になるご家庭もあると思います。

ただし、ペアローンでは、出産・育児による収入減少や転職、病気、離職などによって、どちらかの収入が減った場合のリスクも考えなければなりません。

購入できる金額と、長期間にわたって無理なく返済できる金額は、必ずしも同じではありません。

5．大阪市内の新築マンションを購入するなら、戸建ても比較してみる

私自身、大阪市内の新築マンションを検討するのであれば、北摂、京阪沿線、南大阪などで戸建てを購入することも検討すると思います。

もちろん、通勤時間や生活環境は重要です。

大阪市内に職場がある方にとっては、駅から近く、通勤や買い物に便利なマンションは魅力的です。

一方、郊外の戸建てであれば、同じ予算でも広い住空間や駐車場を確保できる可能性があります。

戸建てには、マンションのような毎月の管理費・修繕積立金が原則としてありません。ただし、外壁塗装、屋根、防水、給湯器などの修繕費は自分で準備する必要があります。

比較するときは、購入価格だけでなく、通勤時間、広さ、駐車場、維持管理費、将来の売却のしやすさまで考えることが大切です。

6．実際にご相談いただいた新築マンションの事例

先日、以前からお世話になっているお客様より、新築マンションを購入したものの、売却するか賃貸に出すか迷っているというご相談をいただきました。

物件は大阪環状線の駅から徒歩5分圏内にあり、広さは70㎡台、購入価格は6,500万円でした。

大阪市内には、年収1,000万円前後の収入がある方も一定数いらっしゃいます。駅に近い新築マンションであれば、購入を検討する方もいるでしょう。

しかし、私であれば、同じ予算で北摂、京阪沿線、南大阪などの戸建ても比較検討すると思います。

そのため、お客様には売却活動を進めることはもちろん、並行して賃貸募集を行うこともご提案しました。

賃貸募集のスタート賃料は、月額25万円程度を想定しています。

仮に月額25万円で1年間満室稼働した場合、年間賃料収入は300万円です。購入価格6,500万円に対する表面利回りは約4.6％になります。

ただし、これはあくまで満室時の年間賃料を購入価格で割った数字です。管理費、修繕積立金、固定資産税、賃貸管理費、空室期間、原状回復費用などは含まれていません。

また、住宅ローンを利用して購入した物件を賃貸に出す場合は、融資条件や金融機関の承諾が関係することがあります。転勤などの事情があっても、必ず賃貸に出せるとは限りませんので、事前の確認が必要です。

売却価格だけで判断するのではなく、賃貸に出した場合の収支も確認することで、選択肢が広がることがあります。

7．実家を相続する予定がある方は、賃貸も選択肢になる

持ち家が必ずしも正解とは限りません。

例えば、近隣に実家があり、将来的に相続する予定がある方であれば、今すぐ自宅を購入せず、賃貸に住むという選択肢も考えられます。

住宅を購入すると、住宅ローンのほか、固定資産税や維持管理費などがかかります。

一方、賃貸であれば、ライフスタイルや家族構成の変化に応じて住み替えやすく、住宅ローンを長期間抱える必要もありません。

ただし、実家を相続できることが確実とは限りませんし、相続後に建物の修繕や解体が必要になる可能性もあります。相続の時期や家族間の事情も含めて考えることが大切です。

また、賃貸住宅では家賃を支払い続けても自分の資産にはならず、老後も住居費が発生します。

賃貸と持ち家のどちらを選ぶ場合でも、将来の住まいをどう確保するかという視点が必要です。

8．賃貸と持ち家、結局どちらがお得なのか？

私が考えるのは、賃貸と持ち家のどちらが絶対にお得という答えはない、ということです。

持ち家が向いている方

• 同じ地域に長期間住む予定がある

• 住宅ローンを無理なく返済できる

• 将来の修繕費や税金も準備できる

• 家族構成や生活環境がある程度定まっている

• 将来的に資産として残すことを重視している

賃貸が向いている方

• 転勤や転職などで住む場所が変わる可能性がある

• 住宅ローンの金利上昇リスクを避けたい

• 近い将来に実家を相続する可能性がある

• 住宅購入のために多額の資金を固定したくない

• 住み替えの自由度を重視している

もちろん、これらはあくまで一つの目安です。

持ち家でも、購入価格や売却価格、住宅ローンの残債によっては大きな負担になることがあります。賃貸でも、長期間の家賃負担や老後の住まいについて考えておく必要があります。

大切なのは、毎月の支払いだけを比較するのではなく、何年間住むのか、将来売却できるのか、維持管理にいくらかかるのかまで考えることです。

まとめ｜購入と賃貸の両方を比較して、自分に合った住まいを選びましょう

住宅ローン金利の上昇や新築マンション価格の高騰によって、以前と比べて住宅購入の負担は大きくなっています。

一方で、賃貸住宅の家賃も地域や物件によっては上昇しており、賃貸であれば必ず安く住めるというわけでもありません。

だからこそ、購入する場合の住宅ローン返済額だけでなく、管理費・修繕積立金、税金、将来の売却価格なども含めて比較することが大切です。

また、購入を検討していたものの、事情が変わって売却や賃貸を考えることもあると思います。そのような場合も、売却だけに絞らず、賃貸に出した場合の収支を確認することで、より納得できる判断につながる可能性があります。

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