室内で人が亡くなった不動産は安くしか売れない？

国交省ガイドラインと実際の売却事例

「所有している不動産で親族が亡くなったのですが、売却できますか？」

「人が亡くなった物件なので、かなり安くしないと売れないのでしょうか？」

不動産の売却相談を受けていると、このようなご相談をいただくことがあります。

近年は高齢化に伴い、ご自宅や所有不動産の室内で人が亡くなるケースも増えています。

しかし、「室内で人が亡くなった＝必ず大幅に値下げしなければならない」わけではありません。

人の死に関する不動産の告知については、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しています。

今回は、このガイドラインの考え方と、実際に弊社が取り扱った売却事例をご紹介します。

人の死があった不動産は、必ず告知が必要？

結論からいうと、人が亡くなったという事実だけで、すべてのケースに一律の告知義務があるわけではありません。

死亡の原因や発見状況、特殊清掃の有無、経過期間などによって、告知の必要性が判断されます。

例えば、自然死や日常生活上の不慮の死については、一定の条件のもとで原則として告知を要しないとされているケースがあります。

一方で、自殺や殺人などの事件性がある場合や、特殊清掃等が行われた場合などは、告知が必要となる場合があります。

また、買主から人の死について質問を受けた場合などには、状況に応じて告知が必要となる場合があります。

そのため、単純に「事故物件だから安くする」という判断ではなく、実際にどのような事情があったのかを確認することが重要です。

国土交通省「人の死の告知に関するガイドライン」とは？

国土交通省では、宅地建物取引業者が不動産取引において、人の死に関する事案をどのように取り扱うべきかについて、ガイドラインを示しています。人の死の告知に関するガイドイラン概要

ポイントは、主に次のような点です。※売買の場合

状況	告知について
自然死・病死	一定の場合、原則として告知不要
日常生活上の不慮の死	一定の場合、原則として告知不要
特殊清掃等が行われた場合	告知が必要
自殺・殺人など	告知が必要
買主から質問された場合	告知が必要
周辺への影響・社会的影響が大きい場合	告知が必要

ただし、実際の取引では個別の事情によって判断が異なるため、「何年経過したから必ず告知不要」と単純に判断できるものではありません。

実際の売却事例

今回ご紹介する物件では、ご親族が室内でお亡くなりになっていました。

売却にあたっては、国土交通省のガイドラインを参考にしながら、物件の状況を確認し、必要な事項について告知を行ったうえで販売活動を行いました。

もちろん、買主様にも事実関係を説明し、重要事項説明書等により適切にご説明したうえで売買を行っています。

結果として、必要な告知を行いながらも、相場に近い価格で売却することができました。

「人が亡くなった物件＝大幅値下げ」ではありません

人の死があった物件については、売主様が不安になってしまうのも無理はありません。

しかし、

「人が亡くなった」→「事故物件だから大幅に値下げ」

と、最初から決めつける必要はありません。

実際に今回の物件でも、人が亡くなったという事情を理由に、相場より大幅に安い価格で購入しようとする不動産業者がありました。

確かに、人の死に関する告知事項があることで、購入を検討する方が限られる可能性はあります。

しかし、物件の立地や状態、死亡の状況、経過期間、周辺相場などを総合的に考えれば、適正な価格で売却できる可能性もあります。

実際、私の販売させて頂いた物件も建て替えを踏まえた販売を行い、一般の方に相場の範囲内で成約することが出来ております。

不動産業者によって査定価格が大きく変わることも

人の死に関する告知事項がある物件の場合、一般的な物件以上に、不動産会社選びが重要になります。

なぜなら、告知事項を理由として、

「この物件は事故物件なので、この金額でしか買えません」

と、非常に低い価格を提示されるケースがあるからです。また、国交省のガイドラインも把握していない不動産会社も多くいると感じました。

もちろん、告知事項によって市場価格への影響が生じる場合はあります。

しかし、重要なのは、本当にその価格が適正なのかを確認することです。

弊社では、単に「人が亡くなった」という事実だけで価格を判断するのではなく、

• 周辺の不動産相場

• 物件の立地

• 建物の状態

• 死亡の状況

• 発見までの状況

• 特殊清掃の有無

• 経過期間

• 告知内容

などを確認したうえで、売却方法や価格を検討します。

売却を諦める前に、まずはご相談ください

ご家族やご親族が室内で亡くなられた場合、

「他の人には知られたくない」

「事故物件として扱われるのが怖い」

「売却価格が大幅に下がるのではないか」

と心配される方も多いと思います。

しかし、状況によって告知の考え方は異なります。

また、告知が必要な物件であっても、適切に情報を開示したうえで売却することは可能です。

今回の事例でも、買主様にきちんとご説明を行いながら、結果として相場に近い価格で売却することができました。

「人が亡くなった物件なので、安くしか売れない」と最初から決めつけず、まずは現在の状況をお聞かせください。

弊社では、できる限り相場に近い価格での売却を目指し、物件の状況に応じた売却方法をご提案いたします。

人の死に関する告知についてのご相談、売却価格の査定、売却方法についても、お気軽にご相談ください。