不動産取得税とは？計算方法・軽減措置・中古住宅・土地・収益物件まで詳しく解説

不動産を購入したときにかかる税金には、仲介手数料や登記費用だけではなく、**「不動産取得税」**があります。

不動産を購入した方からは、

「不動産取得税はいくらかかるの？」

「3,000万円で家を買ったら3,000万円×3％なの？」

「中古住宅でも軽減される？」

「土地だけ購入した場合は？」

「投資用の戸建てにもかかる？」

「相続した不動産にも不動産取得税はかかる？」

といった質問をよくいただきます。

不動産取得税は、計算方法や軽減措置が少し複雑です。

特に住宅については、一定の要件を満たすことで大きく軽減される場合があります。

この記事では、不動産取得税について、

• どんなときにかかるのか

• 誰が払うのか

• いくらかかるのか

• 何を基準に計算するのか

• 新築住宅の軽減

• 中古住宅の軽減

• 土地の軽減

• 投資用不動産

• 相続・贈与

• 不動産売買時の注意点

まで詳しく解説します。

※この記事は2026年9月時点の制度を基にした一般的な解説です。具体的な税額や軽減措置の適用については、物件所在地の都道府県税事務所等へご確認ください。

1．不動産取得税とは？

不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得したときに、原則として取得者に対して課税される地方税です。

大阪府の場合、土地や家屋を、

• 売買

• 交換

• 贈与

• 新築

• 増築

• 改築

などによって取得した場合に課税対象となります。

また、登記をしたかどうか、有償で取得したか無償で取得したか、取得した理由などにかかわらず、原則として所有権を取得すれば課税対象になります。

つまり、

「登記をしていないから不動産取得税はかからない」

とは限りません。

2．不動産取得税は「毎年払う税金」ではない

固定資産税と不動産取得税を混同する方がいますが、両者は全く違う税金です。

固定資産税

不動産を所有している間、原則として毎年課税される税金です。

不動産取得税

不動産を取得したときに、一度課税される税金です。

例えば中古住宅を購入した場合、

購入時 → 不動産取得税

所有している間 → 固定資産税・都市計画税

という違いがあります。

不動産購入時には、取得時にかかる費用と、購入後に毎年かかる費用を分けて考えることが重要です。

3．不動産取得税はいつ払う？

不動産取得税は、購入したその場で不動産会社に支払う税金ではありません。

都道府県が課税し、後日、納税通知書等によって納付するのが一般的です。

大阪府では、府税事務所から課税標準額や税額等を記載した納税通知書兼納付書が送付され、指定された納期限までに納付する仕組みです。

そのため、不動産を購入した後、

「しばらくしてから不動産取得税の納税通知書が届いた」

ということがあります。

4．不動産取得税の計算方法

基本的な計算式は、

不動産の価格（課税標準額）×税率＝不動産取得税

です。

ここで重要なのが、

「不動産の価格＝購入価格」ではない

という点です。

例えば、

3,000万円で土地を購入したから、

3,000万円×3％＝90万円

と単純に計算するわけではありません。

不動産取得税では、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格などを基準に課税標準額を計算します。

5．不動産取得税の「価格」とは？

不動産取得税の計算で使用する「価格」は、原則として、

不動産を取得した時点の固定資産課税台帳に登録されている価格

です。

これは、

固定資産税の課税標準額

とは異なる点にも注意が必要です。

例えば中古住宅を3,000万円で購入しても、

• 購入価格：3,000万円

• 不動産取得税の基準となる価格：1,500万円

というように、金額が異なる場合があります。

そのため、購入価格だけを見て不動産取得税を計算することはできません。

6．土地には課税標準を2分の1とする特例がある

宅地や宅地に準じて評価される土地については、一定の期間内の取得について、

固定資産課税台帳に登録された価格の2分の1

を課税標準額とする特例があります。

大阪府では、2027年（令和9年）3月31日までに取得した宅地等について、この特例が適用されています。

例えば、

土地の評価額が2,000万円

の場合、

2,000万円×1/2

＝1,000万円

が課税標準額となり、これに税率を掛けることになります。

7．不動産取得税の税率は何％？

不動産取得税の標準税率は4％です。

ただし、2027年3月31日までの取得については特例措置があり、大阪府では、

不動産	税率
土地	3％
住宅	3％
住宅以外の家屋	4％

となっています。

したがって、住宅用の土地・建物を取得した場合には、基本的に3％を使用します。

一方、店舗・事務所など住宅以外の建物については4％となる場合があります。

8．「土地3％＋建物3％」で計算するだけではない

例えば、

土地の課税標準額が1,500万円

建物の課税標準額が800万円

だったとします。

単純計算すると、

土地

1,500万円×3％

＝45万円

建物

800万円×3％

＝24万円

合計

69万円

となります。

しかし、住宅については軽減措置が適用される場合があります。

そのため、実際の納税額が69万円より大幅に少なくなる可能性があります。

特に、

新築住宅＋住宅用土地

では大きな軽減が受けられる場合があります。

9．新築住宅には大きな軽減措置がある

一定の要件を満たす新築住宅については、建物の課税標準から一定額を控除できます。

大阪府では、2026年4月1日以降の取得について、特例適用住宅の床面積要件が、

40㎡以上240㎡以下

となっています。

そして、新築住宅については、

1,200万円

を課税標準から控除できる制度があります。

認定長期優良住宅については、一定の要件を満たす場合に控除額がさらに大きくなる制度があります。

10．新築住宅の計算例

例えば、

新築住宅の評価額：1,500万円

だったとします。

一定の要件を満たし、1,200万円の控除が適用される場合、

1,500万円－1,200万円

＝300万円

となります。

これに住宅の税率3％を掛けると、

300万円×3％

＝

9万円

となります。

軽減がなければ、

1,500万円×3％＝45万円

なので、

45万円→9万円

まで税額が下がる計算です。

実際には住宅の種類や取得時期、その他の要件によって異なります。

11．中古住宅にも軽減措置がある

「不動産取得税の軽減は新築だけ」

と思っている方もいますが、中古住宅についても一定の要件を満たせば軽減があります。

代表的な条件として、

• 個人が自己の居住用として取得すること

• 一定の床面積要件を満たすこと

• 一定の耐震基準に適合していること

などがあります。

大阪府では、耐震基準適合既存住宅について、2026年4月1日以降の取得では、住宅床面積の要件が40㎡以上240㎡以下となっています。

ただし、中古住宅は建築年月日や耐震基準などによって控除額・適用条件が変わるため、

「中古住宅なら全部軽減される」

というわけではありません。

12．中古住宅の築年数には注意

中古住宅を購入する場合には、

建築年月日

を確認することが重要です。

中古住宅の不動産取得税軽減では、一定の耐震基準などが関係します。

そのため、

「中古住宅だから軽減されると思っていた」

というケースでも、実際には要件を満たさないことがあります。

特に、

• 昭和56年以前の建物

• 古い木造住宅

• 再建築不可物件

• 大規模な増改築が行われている物件

などは、購入前に軽減措置の適用について確認しておくことをおすすめします。

13．住宅用土地にも大きな軽減がある

不動産取得税では、建物だけでなく住宅用土地についても軽減があります。

大阪府の場合、新築住宅用の土地について一定の要件を満たすと、

45,000円

または、

土地1㎡当たりの価格×住宅の床面積×2×3％

のいずれか高い方の額が土地の税額から減額されます。

ただし、住宅の床面積に乗じる面積には200㎡が上限となります。

そのため、土地の不動産取得税が大幅に減額され、場合によっては土地部分の不動産取得税が0円になることもあります。

14．新築住宅＋土地では不動産取得税がかなり安くなることがある

例えば大阪府が示している例では、

建物

評価額：1,300万円

住宅控除：1,200万円

課税標準：

1,300万円－1,200万円

＝100万円

税額：

100万円×3％

＝3万円

土地

評価額：2,400万円

宅地特例により2分の1：

2,400万円×1/2＝1,200万円

当初税額：

1,200万円×3％＝36万円

ここから住宅用土地の軽減額が60万円となるため、土地部分の税額は0円となります。

結果、

建物3万円＋土地0円＝3万円

となります。

これは大阪府が公表している計算例です。

このように、購入価格だけを見て不動産取得税を予想すると、実際の税額と大きく違うことがあります。

15．土地だけ購入した場合

土地だけを購入した場合でも、原則として不動産取得税がかかります。

例えば、

「将来家を建てるために土地だけ先に購入する」

というケースです。

この場合、住宅がまだ建っていないため、住宅用土地の軽減をその時点でそのまま受けられるとは限りません。

ただし、一定の期間内にその土地上に自己の居住用住宅を取得するなど、要件を満たした場合には、土地について軽減を受けられる場合があります。

大阪府では、土地取得後1年以内に一定の新築未使用住宅を取得した場合などが軽減対象として示されています。

土地を先に購入する場合は、

「土地購入時の不動産取得税」だけでなく、「後から住宅を建築した場合に軽減が適用できるか」

まで確認しておくことが重要です。

16．中古住宅と土地を一緒に購入する場合

中古戸建てを購入する場合、

土地＋建物

の両方について不動産取得税が関係します。

例えば、

• 土地評価額：1,500万円

• 建物評価額：500万円

だった場合、単純計算では、

土地：1,500万円×3％＝45万円

建物：500万円×3％＝15万円

合計60万円

となります。

しかし、住宅と土地の軽減が適用できれば、実際の税額はこれより大幅に低くなる可能性があります。

そのため、中古住宅の購入時には、

「不動産取得税はいくらですか？」

だけでなく、

「この物件は軽減措置の対象になりますか？」

と確認することが重要です。

17．投資用・賃貸物件にも不動産取得税はかかる

収益物件を購入した場合も、原則として不動産取得税がかかります。

例えば、

• 戸建て賃貸

• アパート

• 一棟マンション

• 店舗

• 事務所

• 倉庫

などです。

ここで注意したいのが、

自分が住む住宅向けの軽減措置と、投資用不動産では扱いが異なる

ということです。

例えば自宅として購入する中古住宅と、賃貸用として購入する中古戸建てでは、同じ建物でも軽減措置の適用関係が異なる可能性があります。

投資用不動産では、

「購入価格」だけでなく、「不動産取得税を含めた初期投資額」

を計算することが重要です。

18．不動産投資では「不動産取得税」を忘れない

例えば、

土地・建物合わせて2,000万円の収益物件を購入した場合、

• 仲介手数料

• 登記費用

• 司法書士費用

• 火災保険

• 不動産取得税

• リフォーム費用

など、購入価格以外にもさまざまな費用が発生します。

特に不動産取得税は、購入時に不動産会社へ支払う仲介手数料などとは違い、後から納税通知書が届くことがあります。

そのため、

「購入時に用意した資金ですべて使ってしまった」

ということがないよう、不動産取得税の支払いも資金計画に入れておく必要があります。

19．法人が不動産を購入した場合も不動産取得税がかかる

不動産を法人名義で購入する場合も、不動産取得税の対象となります。

例えば、

• 不動産会社

• 資産管理会社

• 投資法人ではない一般法人

• 事業会社

などが土地や建物を取得した場合です。

「法人だから不動産取得税がかからない」

ということではありません。

法人で購入する場合は、さらに、

• 登録免許税

• 固定資産税

• 都市計画税

• 法人税

• 減価償却

• 消費税の取扱い

なども含めて資金計画を考える必要があります。

20．相続で取得した不動産には原則として不動産取得税はかからない

相続については、非常に重要なポイントがあります。

大阪府では、

相続により不動産を取得した場合は、不動産取得税が非課税

とされています。

つまり、

親が亡くなり、その土地や建物を法定相続人が相続した

という一般的な相続では、不動産取得税は原則として課税されません。

ただし、

相続と同じように考えてはいけない取得方法

があります。

例えば、

• 贈与

• 売買

• 相続人以外への遺贈など

は取扱いが異なる場合があります。

21．「相続」と「贈与」は不動産取得税が違う

親が所有している不動産を子どもに移す場合、

相続

原則として不動産取得税はかかりません。

生前贈与

不動産取得税が課税される可能性があります。

つまり、

「将来相続する予定だから、今のうちに子どもへ名義変更しておこう」

という場合には、相続税だけではなく、

• 贈与税

• 不動産取得税

• 登録免許税

なども含めて考える必要があります。

不動産の名義変更は、「相続対策だから」という理由だけで判断するのではなく、税理士や司法書士などの専門家に相談しながら進めることが重要です。

22．不動産取得税には免税点がある

不動産取得税には一定の免税点があります。

大阪府では2026年4月1日以降の取得について、

土地

課税標準となるべき額が

16万円未満

の場合は課税されません。

家屋

新築・増築・改築の場合

1戸につき66万円未満

売買・交換・贈与などの場合

1戸につき34万円未満

の場合は課税されません。

以前より免税点が引き上げられているため、古い情報をそのまま使わないことが重要です。

23．不動産取得税と固定資産税は評価額が同じとは限らない

不動産取得税と固定資産税は、どちらも固定資産の評価と関係します。

しかし、

不動産取得税の課税標準＝固定資産税の課税標準

とは限りません。

大阪府も、不動産取得税の課税標準について「固定資産税の課税標準額ではない」と明確に説明しています。

また、新築建物については、取得時点で固定資産課税台帳に価格が登録されていないため、大阪府が取得時の価格を決定します。

この価格は、翌年に固定資産課税台帳に登録される価格とは異なる場合があります。

24．不動産取得税と登録免許税の違い

不動産を購入すると、

不動産取得税

と

登録免許税

の両方が関係することがあります。

不動産取得税

不動産を取得したことに対して課税される地方税。

登録免許税

不動産の所有権移転登記などを行う際に課税される国税。

つまり、

不動産を買う＝不動産取得税だけ

ではありません。

購入時には登記費用も含めて考える必要があります。

25．不動産取得税と不動産購入時の諸費用

不動産購入では、次のような費用が発生することがあります。

購入時の主な費用

• 仲介手数料

• 登録免許税

• 司法書士費用

• 印紙税

• 不動産取得税

• 火災保険料

• ローン関連費用

• リフォーム費用

さらに購入後には、

• 固定資産税

• 都市計画税

• 管理費

• 修繕費

• 保険料

などが発生します。

そのため、

「物件価格3,000万円だから3,000万円用意すればいい」

という資金計画では不十分です。

物件価格に加えて、諸費用と購入後の維持費まで考えることが重要です。

26．不動産取得税が思ったより高い・安い理由

不動産取得税を計算して、

「思っていたより高い」

「意外と安かった」

となることがあります。

その理由として、

高くなる可能性があるケース

• 住宅用軽減が使えない

• 住宅以外の建物

• 投資用物件

• 古い建物で住宅軽減の要件を満たさない

• 土地の評価額が高い

などがあります。

一方、

安くなる可能性があるケース

• 新築住宅の控除が適用される

• 中古住宅の軽減が適用される

• 住宅用土地の減額が適用される

• 土地の課税標準が2分の1となる特例が適用される

などがあります。

27．不動産購入前に確認しておきたい3つのこと

不動産取得税については、購入後ではなく、購入前に確認することをおすすめします。

① 固定資産課税台帳の価格

不動産取得税の計算の基礎となる価格を確認します。

② 軽減措置の対象か

特に住宅の場合、

• 新築か中古か

• 自己居住用か

• 床面積

• 建築年月

• 耐震基準

• 土地取得の時期

などを確認します。

③ 実際にいくらくらい必要なのか

不動産会社からの概算だけで判断せず、最終的には都道府県税事務所に確認することが大切です。

28．不動産取得税についてよくある質問

Q．3,000万円の家を買ったら90万円ですか？

必ずしもそうではありません。

不動産取得税は原則として購入価格ではなく、課税標準額を基準に計算します。

さらに住宅には軽減措置が適用される場合があります。

Q．中古住宅でも軽減されますか？

一定の要件を満たせば軽減される場合があります。

特に自己居住用であることや床面積、耐震基準などを確認する必要があります。

Q．投資用の戸建てにもかかりますか？

はい。

投資用・賃貸用の土地・建物も原則として不動産取得税の対象です。

ただし、住宅用の軽減措置が自己居住用住宅と同じように適用されるとは限りません。

Q．相続した家にも不動産取得税はかかりますか？

一般的な相続による取得については、不動産取得税は非課税です。

ただし、取得方法によって取扱いが異なるため注意が必要です。

Q．贈与でも不動産取得税はかかりますか？

贈与によって不動産を取得した場合は、原則として不動産取得税の対象になります。

相続とは取扱いが異なります。

Q．不動産取得税は購入日に払いますか？

通常、購入時に不動産会社へ支払うものではありません。

後日、都道府県から納税通知書等が送られ、指定された納期限までに納付します。

29．不動産取得税は「購入前」に確認することが大切

不動産取得税は、

購入価格×3％

と単純に考えることができない税金です。

実際には、

課税標準額

を基準として、

税率

を掛け、

さらに住宅については、

新築住宅の控除中古住宅の控除住宅用土地の減額宅地の課税標準2分の1特例

などを考慮します。

そのため、同じ3,000万円の不動産でも、物件によって不動産取得税が大きく異なることがあります。

30．不動産を購入するときは「税金まで含めて」考える

不動産購入では、

物件価格だけを見るのではなく、購入後まで含めた総額

を見ることが重要です。

例えば、

購入時

物件価格＋仲介手数料＋登記費用＋登録免許税＋印紙税＋不動産取得税＋火災保険

購入後

固定資産税＋都市計画税＋修繕費＋管理費＋保険料

というように、トータルで考える必要があります。

特に投資用不動産の場合には、

購入価格＋購入諸費用＋リフォーム費用＋不動産取得税

を含めた「実際の投資総額」で収益性を判断することが重要です。

31．エクスプレインでは不動産購入について総合的にご相談いただけます

不動産取得税は、物件の種類や取得方法によって税額が大きく変わることがあります。

株式会社エクスプレインでは、

• 土地

• 戸建て

• マンション

• 連棟住宅

• 店舗

• 事務所

• 工場

• 借地権

• 底地

• 再建築不可物件

• 収益物件

• 空き家

など、さまざまな不動産について、

購入・売却・仲介・買取・賃貸・賃貸管理・リフォーム

など幅広くご相談いただけます。

「この物件を買ったら不動産取得税はいくらくらい？」

「中古住宅の軽減は使える？」

「収益物件を買った場合の諸費用はいくら？」

「土地だけ先に買っても大丈夫？」

「購入後の固定資産税まで含めて収支を見たい」

など、不動産購入に関する疑問がありましたら、お気軽にご相談ください。

税額の最終的な判断については、物件所在地の都道府県税事務所等への確認をおすすめします。

不動産は、「いくらで買うか」だけではなく、「購入時にいくら必要で、購入後にいくらかかるのか」まで考えて購入することが大切です。

株式会社エクスプレインでは、不動産の購入から購入後の活用まで、多角的にアドバイスいたします。

※本記事は一般的な制度の説明を目的としたものであり、個別の税務判断を行うものではありません。軽減措置の適用要件や税額は取得時期・物件所在地・不動産の種類・取得者の状況等によって異なります。最終的な適用については、都道府県税事務所等にご確認ください。