大阪市内の不動産を所有して感じた「やはり不動産は場所」

大阪市内では、以前と比べて民泊需要が落ち着いてきていると感じる場面があります。

弊社でも大阪市西成区に物件を所有しており、民泊需要の変化による影響を受けているエリアの一つだと感じています。

今回は、実際に弊社が所有する物件を「売却」と「賃貸」の両面から募集した経験を通じて、改めて感じた不動産の立地の重要性について書いてみたいと思います。

当初は売却を考えて取得した物件

弊社が所有する西成区の物件は、当初は売却を想定して取得した物件でした。

そのため、購入後も室内を大きくリフォームすることはありませんでした。

買主様が購入後に自分の用途や好みに合わせてリフォームすることもできますし、売却するのであれば、所有者側で多額のリフォーム費用をかける必要はないと判断したためです。

その後、状況を考えて「売却だけではなく、賃貸として所有する」という選択肢も検討することになりました。

賃貸募集では思ったような賃料が付かなかった

実際に賃貸募集を始めてみると、希望していた賃料ではなかなか成約に至りませんでした。

さらに、室内をほとんどリフォームしていない状態だったため、賃貸物件としては決して募集しやすい物件ではありませんでした。

一般的に賃貸を探される方は、すぐに生活を始められる状態の物件を希望されることが多く、室内の状態によっては「自分でリフォームする」ということ自体がハードルになります。

そのため、賃料についても定期的に見直しを行いながら募集を続けました。

結果として、成約までには半年程度の期間がかかりました。

もちろん、時間がかかった理由は賃料や室内状態だけではありません。

弊社自身が「売却もできればしたい」という考えであったため、販売と賃貸の両方から募集していたことも、成約まで時間がかかった一つの要因だと思います。

売買と賃貸を同時に募集して、結果的には賃貸が先に決まった

今回の物件については、売却募集を行いながら、賃貸募集も行いました。

そして最終的には、売却よりも賃貸のほうが先に成約する結果となりました。

これは、弊社にとっても一つの興味深い経験でした。

「売却するつもりで取得した物件でも、状況によっては賃貸として保有することで選択肢が広がる」

ということを、改めて実感した事例です。

それでも「地力のある物件」だと感じた理由

一方で、今回の物件について、私は改めて「地力のある物件」だと感じました。

理由の一つが立地です。

西成区の物件は、難波エリアや天王寺エリアからも5km圏内に位置しています。

もちろん、エリア全体として民泊需要が以前より落ち着いていることは考慮する必要があります。

しかし、交通利便性や大阪市内での位置関係を考えると、一定の需要が見込める立地であることには変わりありません。

そして、今回それを実感したのが、同時期に募集していた別の物件との比較でした。

同じ大阪市内で別の物件も同時に賃貸募集

実は、同じ時期に西成区ではない大阪市内の別の物件についても賃貸募集を行っていました。

もちろん、場所も広さも賃料も違います。

単純に比較できる物件ではありません。

それでも、同じ時期に募集していた物件の中で、室内の状態などを考えると、先に西成区の物件に入居者が決まったことは印象に残りました。

「西成区だから難しい」と一括りにするのではなく、最終的には個々の物件の立地、価格、広さ、建物の状態、利用方法などを総合的に見なければならない。

今回の経験から、そう感じました。

以前にも「売却から賃貸へ変更」した経験

実は、以前にも似たような経験があります。

大阪市西区のマンションを売却中に、新型コロナウイルス感染症の拡大によって不動産市場を取り巻く環境が大きく変化したことがありました。

そこで、急遽「売却だけではなく、賃貸に出す」という方向に切り替えました。

結果として、賃貸という選択肢を持っていたことで、物件をそのまま遊ばせておくことを避けることができました。

不動産は、取得した時点で出口を一つに決めてしまうのではなく、

「売却する」「賃貸する」「自分で利用する」

など、状況に応じて複数の出口を考えておくことが重要だと感じています。

やはり不動産は「場所」が大切

今回の経験を通じて、改めて感じたのは、

「やはり不動産は場所」

ということです。

もちろん、立地だけですべてが決まるわけではありません。

賃料が高すぎれば借り手は見つかりにくくなりますし、売却価格が相場から大きく外れていれば売却にも時間がかかります。

また、建物の状態や間取り、築年数、リフォームの有無なども重要です。

それでも、多少条件を調整しながらでも需要を取り込める物件と、条件を下げてもなかなか需要が見つからない物件があります。

その違いの大きな要素の一つが「立地」だと思います。

今回の西成区の物件も、募集には時間がかかりました。

しかし、価格や条件を調整しながら募集を続けた結果、最終的には賃貸として成約することができました。

立地に一定の需要があるからこそ、条件調整によって成約まで持っていけたのではないかと考えています。

不動産は「今の需要」だけで判断しない

不動産を購入するときには、現在の賃料や売買価格だけではなく、

• 将来的に誰が購入・入居するのか

• どのエリアから人が流れてくるのか

• 駅や主要エリアへのアクセスはどうか

• 売却と賃貸の両方の選択肢があるか

• リフォームによって価値を高められるか

といったことも考える必要があります。

特に収益物件の場合、「今いくらで貸せるか」だけではなく、「もし売却することになった場合に買い手がいるか」という視点も重要です。

今回のように、売却と賃貸を同時に検討できる物件であれば、市場環境に応じて出口を変更することもできます。

まとめ

今回の西成区の物件では、民泊需要の変化や室内をリフォームしていないことなどもあり、賃貸成約まで半年程度の時間がかかりました。

それでも、同時期に募集していた他の物件との比較や、過去の大阪市西区での経験を通じて、改めて感じたことがあります。

それは、

「不動産は、やはり場所が重要」

ということです。

市場環境が変化しても、立地そのものがなくなることはありません。

もちろん、良い立地だから必ずすぐ売れる、すぐ貸せるということではありません。

価格、建物の状態、間取り、リフォームの有無など、さまざまな条件を調整する必要があります。

しかし、一定の需要がある場所であれば、売却・賃貸など複数の選択肢を持つことができます。

弊社では、今後も実際の不動産取引や所有・管理を通じて経験したことを、不動産流通に関する情報として発信していきます。

不動産の購入・売却・賃貸・維持管理などを検討される皆様にとって、少しでも参考になれば幸いです。