相続税とは？不動産を相続した方が知っておきたい基礎知識

親や配偶者などが亡くなり、不動産や預貯金などの財産を相続した場合、「相続税がかかるのでは？」と心配される方も少なくありません。

特に不動産を相続した場合は、現金のように簡単に分けることができないため、相続税だけでなく、不動産の評価・遺産分割・相続登記・売却などを含めて考えることが大切です。

今回は、相続税の基本的な仕組みから、不動産を相続した場合の注意点まで分かりやすく解説します。

1．相続税とは？

相続税は、亡くなった方（被相続人）から財産を相続した場合に、その財産の一定額を超える部分に対して課税される税金です。

相続税の対象となる財産には、現金・預貯金だけでなく、土地・建物・マンションなどの不動産、株式などの有価証券、その他の財産が含まれます。

ただし、相続した財産すべてにそのまま相続税がかかるわけではありません。

一定の「基礎控除」があるため、財産の総額が基礎控除の範囲内であれば、原則として相続税はかかりません。

2．相続税の基礎控除

相続税には、次の基礎控除があります。

3,000万円＋600万円×法定相続人の数

例えば、

法定相続人が1人の場合

3,000万円＋600万円×1人＝3,600万円

法定相続人が2人の場合

3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円

法定相続人が3人の場合

3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円

つまり、相続財産の価額が基礎控除額以下であれば、原則として相続税の申告・納税は必要ありません。

ただし、実際の相続税の計算では、相続財産の評価方法や各種特例などを確認する必要があります。

3．相続財産には何が含まれる？

相続税を考える際には、不動産だけでなく、さまざまな財産を確認する必要があります。

主なものとして、

• 現金・預貯金

• 土地

• 戸建住宅

• マンション

• 店舗・事務所

• 駐車場

• 賃貸アパート・賃貸マンション

• 株式・投資信託

• 生命保険金など

• その他の財産

などがあります。

反対に、借入金などの債務については、一定の要件を満たす場合、相続財産から差し引いて計算できる場合があります。

そのため、「不動産が5,000万円あるから相続税がかかる」と単純に判断するのではなく、プラスの財産とマイナスの財産を整理することが重要です。

4．不動産の相続税評価は「売れる価格」と同じではない

不動産を相続する場合に注意したいのが、相続税を計算するための不動産評価額と、実際に市場で売却できる価格は同じではないという点です。

土地については、路線価方式や倍率方式などによって評価します。

建物についても、固定資産税評価額などを基に評価することになります。

そのため、

「不動産会社の査定価格＝相続税評価額」

とは限りません。

例えば、相続税評価額が3,000万円の土地であっても、実際の市場価格が3,500万円になる場合もあれば、反対に市場価格が2,500万円程度となる場合もあります。

相続税を考える場合には、税務上の評価と不動産市場における価格を分けて考えることが大切です。

5．不動産相続で重要な「小規模宅地等の特例」

不動産を相続する場合、特に重要なのが「小規模宅地等の特例」です。

一定の要件を満たす場合、相続した土地について、相続税の課税価格を大幅に減額できる制度です。

例えば、被相続人が居住していた土地については、一定の要件を満たす「特定居住用宅地等」であれば、330㎡を限度として80％減額できる場合があります。

また、事業用の宅地や貸付事業用の宅地についても、一定の要件を満たすことで減額の対象となる場合があります。

ただし、誰が相続するのか、相続後も保有・居住するのか、土地をどのように利用していたのかなどによって要件が異なります。

そのため、不動産を相続する場合には、売却する前に税理士などの専門家へ特例の適用可否を確認することが重要です。

6．配偶者には「配偶者の税額軽減」がある

相続人に配偶者がいる場合には、「配偶者の税額軽減」という制度があります。

配偶者が実際に取得した正味の遺産額について、

1億6,000万円

または

配偶者の法定相続分相当額

のいずれか多い金額まで、一定の要件のもとで相続税がかからない制度です。

ただし、「配偶者だから何もしなくても相続税がゼロになる」という意味ではありません。

この制度を利用するためには、原則として相続税の申告など所定の手続きが必要です。

また、将来の二次相続まで考えると、最初の相続で誰がどの財産を取得するのかによって、家族全体の税負担が変わる可能性があります。

7．相続税の税率

相続税は、単純に「相続した財産の総額×税率」で計算する仕組みではありません。

まず正味の遺産額から基礎控除額を差し引き、その課税遺産総額を法定相続分に応じて按分した金額を基に税額を計算します。

税率は法定相続分に応ずる取得金額に応じて段階的に設定されており、**10％から55％**まであります。

そのため、実際の相続税を計算する際には、相続人の人数や続柄、財産の種類、各種特例などを確認する必要があります。

8．相続税の申告期限は10か月

相続税の申告が必要となる場合、原則として、

被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内

に申告・納税を行う必要があります。

例えば、1月6日に亡くなった場合、原則として11月6日が申告期限となります。

10か月という期間は長いように感じますが、

• 相続人の確認

• 財産調査

• 不動産の評価

• 預貯金の確認

• 遺産分割協議

• 不動産の相続登記

• 相続税の計算

• 必要書類の準備

などを行う必要があります。

不動産が複数ある場合や、相続人が多い場合には、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

9．遺産分割が決まっていない場合は注意

相続人同士で遺産分割協議がまとまらないケースもあります。

「話し合いが終わっていないから、相続税の申告もしなくていい」

というわけではありません。

相続税の申告期限までに遺産分割が終わっていない場合でも、原則として申告期限までに申告する必要があります。

また、遺産が未分割の場合、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減について、当初の申告時に適用できない場合があります。

一定の手続きを行い、申告期限後3年以内に分割された場合などには、後から特例を適用できる場合があります。

10．相続した不動産を売却する場合の注意点

相続した不動産を「自分は使わないから売却したい」というケースも少なくありません。

例えば、

• 実家を相続したが住む予定がない

• 遠方の不動産を相続した

• 相続人が複数いて共有になっている

• 空き家になっている

• 古い戸建住宅を相続した

• 相続した土地を所有しているだけになっている

• 相続した賃貸物件を管理できない

といったケースです。

このような場合、単純に「いくらで売れるか」だけを考えるのではなく、

①相続税②不動産の評価③売却価格④売却にかかる費用⑤売却後の税金⑥相続人それぞれの取得額

まで含めて考えることが大切です。

特に相続した不動産を売却する場合は、取得費や譲渡所得の計算、一定の特例の適用可否などについても確認が必要です。

11．相続した不動産を「売る・残す・貸す」という選択

相続した不動産については、必ずしも売却する必要があるわけではありません。

例えば、

売却する

まとまった現金に換えることができます。

相続人が複数いる場合にも、売却代金を分けやすいというメリットがあります。

自分で使用する

実家などの場合、自分や家族が住み続けるという選択肢があります。

賃貸する

立地や建物の状態によっては、賃貸物件として活用する方法もあります。

保有する

将来的な利用や売却の可能性を考えて、しばらく保有する方法もあります。

どの方法が適しているかは、物件の立地・状態・収益性・相続人の事情などによって変わります。

12．相続した不動産を放置しない

相続した不動産を長期間そのままにしておくと、

• 固定資産税がかかる

• 建物が老朽化する

• 空き家になる

• 草木が伸びる

• 管理費用が発生する

• 近隣トラブルにつながる

• 売却しにくくなる

などの問題が発生する可能性があります。

「とりあえずそのままにしておこう」と考えるのではなく、相続後の不動産をどうするのか、早めに方向性を決めることが重要です。

13．相続した不動産の査定は一つの価格だけで判断しない

相続不動産の場合、弊社では状況に応じて、

「売却仲介」「不動産会社による買取」「賃貸」

など、複数の選択肢を比較することが重要だと考えています。

例えば、売却仲介であれば時間をかけて市場価格に近い価格での売却を目指す方法があります。

一方、買取であれば売却価格は仲介より低くなる可能性がありますが、早期売却や手続きの簡略化を重視できる場合があります。

また、立地や物件の状態によっては、売却せずに賃貸として保有するという選択肢もあります。

相続不動産は、一つの方法だけで判断するのではなく、それぞれのメリット・デメリットを比較して決めることが大切です。

14．相続不動産でよくあるご相談

弊社にも、相続に関連して次のようなご相談があります。

「親が亡くなって実家を相続したが、誰も住まない」

「兄弟で不動産を相続したが、どうすればいいか分からない」

「相続した土地がいくらで売れるのか知りたい」

「古い家でも売却できるのか」

「相続した空き家をどうすればいいか」

「遠方にある不動産なので管理できない」

「土地だけ相続したが、使う予定がない」

「賃貸物件を相続したが、そのまま持つか売るか迷っている」

このような場合、まず不動産の現在の状況と市場価格を把握することから始めることをおすすめします。

15．相続税については税理士、不動産については不動産会社へ

相続税の計算や申告については、税理士などの税務の専門家への相談が必要です。

一方、不動産については、

• 現在の市場価格

• 売却方法

• 買取価格

• 賃貸した場合の収益

• リフォームの必要性

• 空き家の状態

• 土地の形状

• 接道状況

• 再建築の可否

など、不動産特有の確認事項があります。

そのため、相続不動産については、税務と不動産の両方から考えることが大切です。

弊社では、相続税そのものの計算・申告を行うのではなく、不動産会社として相続不動産の査定や売却・買取・賃貸などについてご相談をお受けしています。

必要に応じて、税理士・司法書士・弁護士などの専門家をご紹介することも可能です。

まとめ

相続税は、単純に「財産を相続したら必ずかかる税金」ではありません。

まずは、

相続財産を把握する↓基礎控除を確認する↓不動産などの財産を適切に評価する↓利用できる特例を確認する↓相続税の申告が必要か確認する↓相続した不動産を「売る・貸す・残す」など検討する

という流れで考えることが重要です。

特に不動産は、相続税だけでなく、その後の維持管理や固定資産税、売却時の税金なども考える必要があります。

相続した不動産について「いくらくらいで売れるのか」「売却した方がいいのか」「賃貸として残した方がいいのか」など、分からないことがあれば、まず現在の不動産価値を確認してみることをおすすめします。

株式会社エクスプレインでは、土地・戸建て・マンション・連棟住宅・店舗・工場・事務所・借地・底地・再建築不可物件など、さまざまな不動産の売却・買取・賃貸についてご相談いただけます。

相続不動産についても、物件ごとの状況を確認したうえで、売却・買取・賃貸など複数の選択肢をご説明します。

※本記事は相続税についての一般的な情報を紹介するもので、個別の税務判断や税務申告を行うものではありません。相続税の具体的な計算・申告については税理士等の専門家へご相談ください。