賃貸物件の空室対策｜レインズ登録と共同仲介の重要性

先日、以前よりお付き合いのある不動産オーナー様から、ご所有の賃貸マンションについてご相談をいただきました。

今回のご相談は、マンションの手直しに関するものでした。

ところが、詳しくお話を伺ってみると、総戸数8戸のうち4戸しか入居しておら

ず、残り4戸が1年以上空室になっているという状況でした。

そこで、弊社がオーナー様側の窓口として、改めて賃貸募集の状況を確認することになりました。

1年以上空室だった4戸

オーナー様とは、もともと土地の売買をきっかけにお付き合いが始まりました。

そのため、これまで賃貸について詳しくお話しする機会はありませんでした。

しかし、弊社自身も収益不動産を所有していることから、今回を機にオーナー様側の窓口として、現在お願いされている賃貸専門の不動産会社へ募集状況などを確認しました。

そこで分かったのが、

「不動産流通機構（レインズ）に物件が登録されていない」

ということでした。

また、借主様を紹介する不動産会社に支払う紹介料についても、通常より高い条件が設定されている状況でした。

もちろん、賃貸物件の募集方法は会社によって異なります。

レインズに登録することだけが空室対策のすべてではありません。

自社で多くの顧客を抱えている会社であれば、自社ネットワークやインターネット広告などを活用して成約につなげることもできます。

ただ、今回のケースでは、4戸の空室が1年以上続いていたという点が気になりました。

オーナー様にとって「募集窓口を広げる」という考え方

不動産会社からすれば、自社で借主様を見つけることができれば、当然、自社の売上につながります。

これは営業会社である以上、ある意味では当然のことです。

一方で、オーナー様の立場から考えると、

「どの会社が契約するか」

よりも、

「できるだけ早く、良い入居者に入居してもらうこと」

のほうが重要ではないでしょうか。

空室期間が長くなれば、その分だけ家賃収入は減少します。

例えば、家賃7万円の部屋が1年間空室になれば、それだけで年間84万円の機会損失になります。

4戸で考えれば、単純計算で年間336万円です。

もちろん、家賃や物件によって数字は変わりますが、空室期間が長くなることがオーナー様にとって大きな負担になることは間違いありません。

弊社が行った募集方法

今回、弊社がオーナー様から物件をお預かりした後、まず行ったのが募集方法の見直しです。

弊社は売買仲介を中心に取り扱っている会社ですが、弊社が所有する賃貸物件についても、できるだけ多くの不動産会社から入居者様をご紹介いただけるよう、レインズへの登録やインターネット掲載などを行っています。

今回の物件についても、

• レインズへの登録

• インターネットへの掲載

• 借主側不動産会社からの問い合わせへの対応

• 内見対応

• 申込み・契約までの調整

など、一般的な賃貸募集と同じように対応しました。

そして結果として、元々他社で依頼していた条件でしたが約4か月で空室だった4戸すべてに入居者様が決まりました。

ただし、ここで一つ面白いことがあります。

4戸すべて「共同仲介」でした

今回、4戸すべてが弊社だけで入居者様を見つけたわけではありません。

実際には、別の不動産会社様から借主様をご紹介いただき、共同仲介によって成約したものがすべてでした。

つまり、

弊社だけで入居者様を探すのではなく、多くの不動産会社様に物件情報を共有することで、入居希望者との接点を増やした

ということです。

これは賃貸仲介における「共同仲介」の大きなメリットだと思います。

一社だけで入居者様を探すよりも、複数の不動産会社がそれぞれのお客様に物件を紹介できる環境をつくったほうが、成約につながる可能性は広がります。

「自社で決める」より「早く決める」

もちろん、弊社も営業会社です。

自社で借主様を見つけて、自社だけで仲介できれば、それに越したことはありません。

しかし、オーナー様から物件をお預かりしている以上、まず考えるべきなのは、

「どうすればオーナー様の空室期間を短くできるか」

ではないでしょうか。

自社だけで入居者様を探して数か月、半年、1年と空室が続くのであれば、他社からの紹介も積極的に受け入れる。

その結果、共同仲介になったとしても、オーナー様にとっては早期成約によるメリットがあります。

不動産会社の売上だけを考えるのではなく、オーナー様の収益を優先して考えることが、管理・仲介を任せていただく不動産会社の役割だと弊社は考えています。

レインズ登録がすべてではありません

今回の事例から、「レインズに登録すれば必ず空室が埋まる」ということをお伝えしたいわけではありません。

物件の立地、賃料、設備、築年数、募集条件、写真、広告方法など、空室にはさまざまな原因があります。

レインズに登録しただけで入居者様が決まるわけでもありません。

しかし、少なくとも物件情報をより多くの不動産会社に届けるための一つの手段として、レインズは非常に重要だと考えています。

さらに、

レインズ＋インターネット広告＋適切な賃料設定＋物件の見直し＋他社からの紹介

など、複数の方法を組み合わせることが空室対策につながります。

今回の経験を今後の賃貸事業に活かして

弊社はこれまで、どちらかというと売買仲介を中心に不動産を取り扱ってきました。

賃貸については、専門業者様のお力をお借りする部分も多く、ある意味では「他力本願」な部分があったかもしれません。

しかし今回の経験を通じて、

「賃貸も、基本的な考え方は売買と同じではないか」

と改めて感じました。

物件情報を広く届ける。

お客様からの問い合わせに対応する。

物件を見てもらう。

条件を調整する。

そして、一日でも早く成約につなげる。

やるべきことは、決して特別なことではありません。

違いがあるとすれば、自社の売上を優先するのか、それともオーナー様の利益を優先して考えるのかという姿勢の部分ではないでしょうか。

今回、1年以上空室だった4戸が、他社と同条件にもかかわらず、弊社がお預かりしてから約4か月で全室成約となったことは、弊社にとっても大きな経験になりました。

今後は弊社でも、売買だけではなく賃貸についても、より積極的にご相談をお受けしていきたいと考えています。

「空室が長く続いている」「募集しているがなかなか決まらない」「現在の募集方法でいいのか分からない」

このようなお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。

オーナー様の立場に立って、現在の募集方法を見直し、少しでも早く成約につながる方法を一緒に考えていきます。