固定資産税とは？計算方法・軽減措置・不動産売買や相続で知っておきたいポイントを詳しく解説
土地や建物を所有していると、毎年「固定資産税」の納税通知書が届きます。
「固定資産税はどうやって決まるの？」「土地と建物では税金が違うの？」「マンションの固定資産税はいくらくらい？」「空き家にしていても固定資産税はかかる？」「不動産を売却したら固定資産税はどうなる？」「新築住宅は固定資産税が安くなるの？」「相続した不動産にも固定資産税はかかる？」
不動産を所有していると、このような疑問を持つ方も少なくありません。
固定資産税は、不動産を購入するときだけではなく、所有している間は毎年発生する税金です。
特に土地・戸建て・マンション・収益物件などを複数所有している場合には、固定資産税が年間の不動産保有コストに大きく影響します。
この記事では、固定資産税の基本から、計算方法、住宅用地の軽減、新築住宅の減額、空き家、相続、不動産売却時の精算まで、不動産を所有する方が知っておきたいポイントを詳しく解説します。
※税制や軽減措置は改正される場合があります。個別の税額や適用要件については、お住まいの市区町村にご確認ください。
1．固定資産税とは？
固定資産税とは、土地・家屋・償却資産などの固定資産を所有している人に対して、市町村（東京23区では東京都）が課税する地方税です。
不動産の場合、主に、
土地
建物
に対して課税されます。
例えば、
自宅の土地
自宅の建物
賃貸マンション
戸建て賃貸
店舗
事務所
駐車場の土地
などを所有している場合、原則として固定資産税が課税されます。
「住んでいるかどうか」ではなく、基本的には固定資産を所有していることが課税の基準となります。
そのため、空き家や使用していない土地であっても、原則として固定資産税は発生します。
2．固定資産税を払うのは誰？
固定資産税は、原則として毎年1月1日時点の固定資産の所有者に課税されます。
例えば、1月1日時点で土地・建物を所有していれば、その年度の固定資産税の納税義務者となります。
ここは不動産売買で非常に重要なポイントです。
例えば、
「3月に不動産を売却したから、今年の固定資産税は3か月分だけ払えばいい」
という仕組みではありません。
税法上の納税義務者は、原則として1月1日時点の所有者です。
ただし、不動産売買の契約では、売主と買主との間で固定資産税・都市計画税を日割りで精算することがあります。
3．固定資産税はいつ決まる？
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有状況を基準として課税されます。
市町村が固定資産の評価を行い、その評価額をもとに税額が計算されます。
そのため、
「今年になって土地の価格が急に上がったから、すぐに固定資産税も同じ割合で上がる」
という単純な仕組みではありません。
固定資産税評価額には評価替えなどの仕組みがあり、土地・建物について一定のルールに基づいて評価されます。
4．固定資産税の計算方法
固定資産税の基本的な計算は、
固定資産税評価額 × 税率
です。
標準税率は、
1.4％
とされています。
例えば、課税標準額が1,000万円の場合、
1,000万円 × 1.4％
＝
14万円
となります。
ただし、実際の税額は住宅用地の特例などによって課税標準額が軽減される場合があります。
そのため、
「不動産価格1,000万円だから固定資産税は14万円」
というように、売買価格に単純に1.4％を掛けるものではありません。
5．固定資産税評価額と不動産の売却価格は違う
不動産を所有している方が特に注意したいのが、
固定資産税評価額と市場価格は別物
ということです。
例えば、
固定資産税評価額：1,500万円
不動産会社の査定価格：2,500万円
実際の売却価格：2,400万円
ということもあります。
逆に、固定資産税評価額が高くても、市場で同じ金額で売れるとは限りません。
固定資産税評価額は、固定資産税などの税金を計算するための評価額であり、不動産市場で実際に売買される価格とは目的が異なります。
6．土地と建物では評価方法が違う
固定資産税では、土地と建物をそれぞれ評価します。
土地
土地については、地目や所在地、形状などを考慮して評価されます。
例えば、
宅地
田
畑
山林
雑種地
など、土地の利用状況によって評価が異なります。
建物
建物については、再建築価格などを基準として評価し、経年による減価などを考慮して評価額が決められます。
そのため、新築時と築20年・築30年では、建物の固定資産税評価額が変わっていくことがあります。
7．住宅用地には大きな軽減措置がある
住宅が建っている土地については、固定資産税の負担を軽減するための「住宅用地の特例」があります。
代表的なものが、
小規模住宅用地
住宅1戸につき200㎡までの部分について、
固定資産税の課税標準が価格の6分の1
となります。
一般住宅用地
200㎡を超える部分については、
固定資産税の課税標準が価格の3分の1
となります。
ただし、適用には住宅の種類や土地の利用状況など一定の要件があります。
この制度があるため、同じ面積の土地でも、
「住宅が建っている土地」
と
「住宅が建っていない土地」
では固定資産税の負担が大きく変わる場合があります。
8．空き家にすると固定資産税はどうなる？
「誰も住んでいない家だから固定資産税は安くなるのでは？」
と考える方もいます。
しかし、単純に空き家になっただけで固定資産税がなくなるわけではありません。
また、適切な管理が行われていない空き家については、法律上の「管理不全空家」や「特定空家」に該当し、一定の場合には住宅用地特例が解除される可能性があります。
つまり、
「古い空き家だから放置しても問題ない」
とは限りません。
空き家を所有している場合には、
建物の老朽化
雨漏り
草木
害虫
不法侵入
防犯
近隣への影響
固定資産税
将来の売却
などを総合的に考える必要があります。
9．古い家だから固定資産税が必ず安いとは限らない
建物は一般的に築年数が経過すると評価額が下がっていきます。
しかし、
「築年数が古い＝固定資産税が極端に安い」
とは限りません。
建物には評価額の仕組みがあり、一定の水準以下には簡単には下がらない場合があります。
また、土地については建物の築年数とは別に評価されるため、
「築50年の古家だから固定資産税はほとんどかからない」
とは限りません。
特に土地価格の高い地域では、土地に対する固定資産税が大きな負担となる場合があります。
10．新築住宅には固定資産税の減額制度がある
新築住宅については、一定の要件を満たす場合、建物の固定資産税が一定期間減額される制度があります。
一般的な新築住宅では、一定の要件を満たす場合、
新築後3年間、一定の床面積部分について固定資産税が2分の1
になる制度があります。
また、3階建以上の中高層耐火・準耐火住宅については、減額期間が5年間となる場合があります。
ただし、適用には床面積などの要件があります。
また、認定長期優良住宅については、一般の新築住宅より長い期間の減額が適用される制度があります。
新築住宅を購入・建築する場合には、固定資産税だけでなく、こうした減額制度についても確認しておきましょう。
11．マンションの固定資産税
マンションの場合も、
土地＋建物
について固定資産税がかかります。
ただし、一戸建てとは違い、マンションの土地を単独で所有しているわけではありません。
マンションの敷地については、区分所有者が共有持分を持つ形になります。
そのため、マンションでは、
専有部分の建物
敷地の共有持分
などをもとに固定資産税が計算されます。
同じマンションでも、専有面積や持分、建物の評価などによって税額が異なる場合があります。
12．賃貸アパート・戸建て賃貸にも固定資産税がかかる
収益物件を所有している場合にも固定資産税は発生します。
例えば、
戸建て賃貸
アパート
マンション
店舗
事務所
倉庫
などです。
不動産投資では、
「家賃収入はいくらか」
だけでなく、
固定資産税
都市計画税
管理費
修繕費
火災保険
空室期間
リフォーム費用
ローン返済
などを考慮して収支を計算する必要があります。
例えば年間家賃収入が120万円あっても、固定資産税や修繕費などで年間30万円かかれば、単純に「120万円の収入」と考えることはできません。
収益物件を購入するときには、税金や維持費を含めた実質的な収益性を見ることが重要です。
13．固定資産税と都市計画税は別の税金
固定資産税と一緒に納税通知書に記載されていることが多いのが、
都市計画税
です。
都市計画税は、原則として市街化区域内にある土地・家屋に対して課税されます。
固定資産税とは別の税金なので、
固定資産税＋都市計画税
を不動産保有コストとして考える必要があります。
不動産を所有している方は、納税通知書の「固定資産税」だけを見るのではなく、「都市計画税」も確認しておきましょう。
14．固定資産税は年4回に分けて払うことが多い
固定資産税は、多くの自治体で年4回の納期に分けて納付する方式が採用されています。
ただし、納期限は自治体によって異なります。
一括納付ができる場合もあります。
納税通知書が届いたら、
年間税額
固定資産税
都市計画税
各期の納期限
対象となっている土地・建物
を確認しましょう。
15．不動産を売却したら固定資産税はどうなる？
不動産売買でよく問題になるのが、
固定資産税の精算
です。
税法上は、原則として1月1日時点の所有者がその年度の納税義務者になります。
しかし、不動産売買の契約では、売主と買主との間で固定資産税・都市計画税を日割り精算することがあります。
例えば、
4月1日に売買する場合、
1月1日～3月31日 → 売主負担
4月1日～12月31日 → 買主負担
というように精算する方法です。
ただし、起算日については契約内容や地域の慣行などによって異なる場合があります。
そのため、不動産売買では売買契約書の固定資産税等の精算条項を確認することが重要です。
16．固定資産税の精算は「税金の納税者が変わる」という意味ではない
ここは非常に重要です。
売買契約で固定資産税を日割り精算しても、
税務上の納税義務者そのものが日割りで変更されるわけではありません。
あくまで、
売主と買主の間で負担額を精算する
という意味合いです。
そのため、
「7月から買主が固定資産税を払う契約だから、7月から市役所の納税義務者も買主になる」
というわけではありません。
不動産売買では、この点を混同しないようにしましょう。
17．不動産を購入すると固定資産税はいくらになる？
不動産購入を検討している場合、
「購入後の固定資産税はいくらですか？」
という質問は非常に多いです。
しかし、販売価格だけでは正確な固定資産税を判断できません。
例えば同じ3,000万円の戸建てでも、
土地2,500万円＋建物500万円
土地1,000万円＋建物2,000万円
では、土地・建物の評価や住宅用地の特例などが異なるため、固定資産税も同じとは限りません。
購入前には、
固定資産税・都市計画税の納税通知書や課税明細書
などを確認することが重要です。
中古住宅を購入する場合には、売主側の資料を確認することで、購入後の税負担をイメージしやすくなります。
18．土地を購入した場合と建物を購入した場合
不動産を購入するときは、
「土地の固定資産税」「建物の固定資産税」
を分けて考える必要があります。
特に土地については、住宅用地の特例が適用されているかどうかで税額が大きく変わることがあります。
例えば、
更地
自宅が建っている土地
賃貸住宅が建っている土地
店舗が建っている土地
駐車場
では、土地の利用状況によって課税関係が変わる可能性があります。
土地を購入する場合には、単に「土地の価格」だけでなく、購入後の固定資産税等も含めて資金計画を立てることが大切です。
19．相続した不動産の固定資産税
相続で土地や建物を取得した場合にも、固定資産税は発生します。
特に注意したいのが、
「相続したから固定資産税が免除される」という制度ではない
ということです。
相続した不動産を使用していなくても、原則として固定資産税は発生します。
例えば、
「親から実家を相続したが、自分は大阪に住んでいて実家には住んでいない」
という場合でも、その実家を所有している限り固定資産税等の負担が発生します。
そのため、相続した空き家については、
売却する
自分で使用する
賃貸する
管理を継続する
など、今後の利用方法を早めに検討することが重要です。
20．共有不動産の固定資産税
不動産を複数人で共有している場合も固定資産税は発生します。
例えば、兄弟3人で土地を共有している場合です。
固定資産税については、共有者がそれぞれ単純に「自分の持分3分の1だけを市区町村に払う」という仕組みではありません。
共有者には連帯して納税する義務があるため、共有不動産を所有する場合には、誰が実際に納税するのか、他の共有者からどのように負担してもらうのかなどを整理しておくことが大切です。
21．固定資産税が高いと感じたら「課税明細」を確認する
固定資産税が思ったより高い場合には、納税通知書に添付されている課税明細を確認してみましょう。
確認したいのは、
土地の評価額
建物の評価額
課税標準額
固定資産税額
都市計画税額
住宅用地の特例が適用されているか
などです。
「税額が高い」というだけでは原因が分かりません。
まずは、どの土地・建物に、どのような評価・課税がされているのかを確認することが重要です。
22．固定資産税評価額は不動産売却の査定額ではない
不動産を売却するとき、
「固定資産税評価額が1,500万円なので、1,500万円くらいで売れるでしょうか？」
という考え方はおすすめできません。
固定資産税評価額は税金を計算するための評価です。
不動産の売却価格は、
周辺の成約事例
土地面積
建物面積
築年数
接道状況
駅距離
土地の形状
用途地域
建築条件
物件の状態
市場動向
など、さまざまな要素によって決まります。
売却を検討する場合には、固定資産税評価額だけではなく、現在の市場価格を不動産会社に査定してもらうことが重要です。
23．固定資産税だけで不動産の「持つ・売る」を判断しない
不動産を所有していると、
「固定資産税が高いから売ろう」
と考えることがあります。
もちろん固定資産税は重要なコストですが、それだけで判断するのは適切ではありません。
例えば賃貸物件なら、
年間家賃収入－固定資産税－管理費－修繕費－保険料－その他経費
というように、全体の収支を見る必要があります。
一方、利用していない土地や空き家の場合には、
固定資産税
維持管理費
草刈り
修繕費
防犯対策
将来的な解体費
などを含めて保有コストを考える必要があります。
24．不動産を購入するときは「購入価格＋税金＋維持費」で考える
不動産購入では、
「3,000万円の家を買う」
だけで資金計画を立ててはいけません。
購入時には、
仲介手数料
登記費用
司法書士費用
不動産取得税
印紙税
火災保険料
などがかかる場合があります。
さらに購入後には、
固定資産税
都市計画税
修繕費
保険料
管理費
駐車場費用
などが発生します。
つまり、不動産は、
「買うためのお金」だけでなく「所有し続けるためのお金」
も考えて購入することが重要です。
25．固定資産税についてよくある質問
Q．空き家でも固定資産税はかかりますか？
はい。
原則として、空き家であっても所有している限り固定資産税がかかります。
ただし、管理状態などによって住宅用地特例の適用に影響する場合があります。
Q．土地だけでも固定資産税はかかりますか？
はい。
建物がない更地でも、土地に対する固定資産税が課税されます。
ただし、住宅用地特例が適用される土地と更地では課税標準が異なる場合があります。
Q．固定資産税は売買価格の1.4％ですか？
いいえ。
基本的には、
固定資産税の課税標準額×税率
で計算します。
不動産の売買価格そのものに1.4％を掛けるわけではありません。
Q．固定資産税評価額は売却価格ですか？
いいえ。
固定資産税評価額は税金を計算するための評価額であり、実際の不動産市場での売却価格とは異なります。
Q．相続した家にも固定資産税はかかりますか？
はい。
相続した不動産についても、原則として固定資産税が課税されます。
Q．固定資産税は誰に相談すればいいですか？
税額や評価、課税内容については、物件所在地の市区町村の固定資産税担当窓口が基本的な相談先です。
一方、
「この不動産を売却した方がいいか」「賃貸した方がいいか」「現在いくらくらいで売れるのか」
といった不動産の活用・売却については、不動産会社に相談することができます。
26．固定資産税は「所有コスト」として考える
不動産は購入して終わりではありません。
所有している限り、
固定資産税・都市計画税
という毎年の負担があります。
さらに、
修繕費
管理費
保険料
空室による収入減
草刈りなどの管理費用
建物の解体費
などが発生する場合があります。
そのため、不動産を購入するときも、相続したときも、
「いくらで買えるか」「いくらで売れるか」
だけではなく、
「年間いくらかかるのか」
まで考えることが大切です。
27．エクスプレインでは不動産の売却・購入・活用をご相談いただけます
固定資産税そのものの課税や税額については、物件所在地の市区町村が正式な相談窓口となります。
一方で、
「固定資産税を払い続けている土地を売却したい」
「相続した空き家をどうすればいいか分からない」
「使っていない土地を売却するか貸すか迷っている」
「収益物件の固定資産税を含めた収支を確認したい」
「現在所有している不動産がいくらくらいで売れるのか知りたい」
といった不動産に関するご相談については、株式会社エクスプレインまでご相談ください。
弊社では、
土地・戸建て・マンション・連棟住宅・店舗・事務所・工場・借地・底地・再建築不可物件・収益物件・空き家など、さまざまな不動産について、売買・仲介・買取・賃貸・賃貸管理・リフォームなど幅広くご相談いただけます。
固定資産税が高いからといって、必ず売却した方がいいとは限りません。
反対に、利用していない不動産を長期間保有することが最適とは限りません。
不動産の現在の市場価格、収益性、維持費、将来の利用予定などを含めて、
「売る・貸す・持ち続ける」
という選択肢を比較することが大切です。
不動産について気になることがございましたら、お気軽に株式会社エクスプレインへご相談ください。
※本記事は固定資産税についての一般的な情報をまとめたものです。税率、軽減措置、課税方法等は自治体や物件の状況によって異なる場合があります。具体的な税務については、税理士または物件所在地の自治体へご確認ください。
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