1．以前は持ち家の方がお得だと考えていました 以前、大阪市内で70㎡台のマンションを購入するケースを考えると、4,000万円の住宅ローンを35年間、金利0.5％で借り入れた場合、毎月の返済額は約103,834円でした。 マンションの場合、住宅ローン以外にも管理費や修繕積立金が必要です。 仮に管理費・修繕積立金を合わせて月額15,000円とすると、毎月の支払いは次のようになります。 項目 月額 住宅ローン 約103,834円 管理費・修繕積立金 15,000円 合計 約118,834円 月々の支払いは約11万9,000円です。 同じような広さや立地の賃貸マンションを探した場合、家賃が同程度、あるいは条件によってはそれ以下になる可能性もあります。 しかも、住宅ローンを返済すれば、最終的には自分の資産として不動産が残ります。 もちろん、固定資産税や購入時の諸費用、将来の設備交換なども考える必要がありますが、長期間住むことを前提にすれば、持ち家には大きなメリットがあると考えていました。 2．住宅ローン金利が上昇すると、持ち家の負担も変わる...

売却・買取・賃貸を比較し、所有者様の希望に合った方法を選択 今回ご相談いただいた物件は、相続によって取得された借地権付きの店舗住宅でした。 建物は鉄骨造で、店舗部分と住宅部分が一体となっている物件です。 所有者様からは、相続後の不動産について、 「地主に買い取ってもらう場合はいくらになるのか」 「不動産会社に売却する場合はいくらになるのか」 「一般のお客様を探して売却できる可能性はあるのか」 「売却せずに賃貸として残す方法はないか」 など、複数の選択肢についてご相談をいただきました。 そこで弊社では、地主による買取・不動産会社による買取・仲介による売却・賃貸という複数の方法を比較し、それぞれのメリット・デメリットをご説明しました。 ① 地主に買い取ってもらう場合 まず検討されたのが、借地権の対象となっている土地の地主様に買い取ってもらう方法です。 地主様に買い取っていただく場合、今回のケースでは提示される金額は複数の選択肢の中で最も低い水準でした。 一方で、借地権の売却に伴う地主様との調整などを考えると、所有者様にとって比較的分かりやすい方法でも

大阪市内では、以前と比べて民泊需要が落ち着いてきていると感じる場面があります。 弊社でも大阪市西成区に物件を所有しており、民泊需要の変化による影響を受けているエリアの一つだと感じています。 今回は、実際に弊社が所有する物件を「売却」と「賃貸」の両面から募集した経験を通じて、改めて感じた不動産の立地の重要性について書いてみたいと思います。 当初は売却を考えて取得した物件 弊社が所有する西成区の物件は、当初は売却を想定して取得した物件でした。 そのため、購入後も室内を大きくリフォームすることはありませんでした。 買主様が購入後に自分の用途や好みに合わせてリフォームすることもできますし、売却するのであれば、所有者側で多額のリフォーム費用をかける必要はないと判断したためです。 その後、状況を考えて「売却だけではなく、賃貸として所有する」という選択肢も検討することになりました。 賃貸募集では思ったような賃料が付かなかった 実際に賃貸募集を始めてみると、希望していた賃料ではなかなか成約に至りませんでした。 さらに、室内をほとんどリフォームしていない状態だった

不動産の仕事をしていると、「持ち家を買った方がいいですか？それとも賃貸の方がいいですか？」という質問をいただくことがあります。 私は不動産会社を経営していますので、当然、住宅を購入することのメリットもデメリットも理解しています。 今回は、少し違った角度から「持ち家」について考えてみたいと思います。 きっかけになったのは、弊社が所有している賃貸物件に入居していただいた、ある方のことです。 70歳代・単身・生活保護の方に入居していただいた話 弊社の賃貸物件に、70歳代の独身男性の方が入居されています。 生活保護を受給されており、身寄りもありません。 私は、賃貸オーナーとして「高齢だから貸したくない」とはあまり考えていません。 生活保護を受給されていることについても、それだけを理由にお断りする考えはありません。 ただ、賃貸オーナーの立場からすると、高齢の単身者の入居について心配される方がいることも理解できます。 その大きな理由の一つが、孤独死です。 年齢だけでは分からない「孤独死」のリスク 孤独死というと、どうしても高齢者をイメージしてしまいます。..

先日、以前よりお付き合いのある不動産オーナー様から、ご所有の賃貸マンションについてご相談をいただきました。 今回のご相談は、マンションの手直しに関するものでした。 ところが、詳しくお話を伺ってみると、総戸数8戸のうち4戸しか入居しておら ず、残り4戸が1年以上空室になっているという状況でした。 そこで、弊社がオーナー様側の窓口として、改めて賃貸募集の状況を確認することになりました。 1年以上空室だった4戸 オーナー様とは、もともと土地の売買をきっかけにお付き合いが始まりました。 そのため、これまで賃貸について詳しくお話しする機会はありませんでした。 しかし、弊社自身も収益不動産を所有していることから、今回を機にオーナー様側の窓口として、現在お願いされている賃貸専門の不動産会社へ募集状況などを確認しました。 そこで分かったのが、 「不動産流通機構（レインズ）に物件が登録されていない」 ということでした。 また、借主様を紹介する不動産会社に支払う紹介料についても、通常より高い条件が設定されている状況でした。 もちろん、賃貸物件の募集方法は会社によって

土地の坪数が狭い、間口が狭い、前面道路が狭い、再建築ができない――。 このような理由から、空き地のままになっている土地はありませんか？ また、店舗や事務所などの空きテナントをそのままにしている不動産はありませんか？ 不動産は、使用していなくても固定資産税や維持管理費などの費用がかかります。 だからこそ、**「売却する」だけではなく、「今ある状態で何か活用できないか」**を考えることも大切だと弊社では考えています。 駐車場をバイク置場として活用した事例 今回は、弊社で管理させていただいている駐車場の事例をご紹介します。 この駐車場は、前面道路の幅が比較的狭く、軽自動車や小型車であれば問題なく出入りできますが、普通自動車以上になると、通行や駐車に少し難しさがある物件でした。 もちろん、駐車場として貸し出すことができれば、その方が収益は高くなります。 しかし、問題となるのは、 「いつ契約が決まるかわからない」 ということです。 そこで今回は、駐車場としての利用だけにこだわらず、バイク置場として貸し出す方法を検討しました。 その結果、バイク置場として活用

借地権付きの建物を所有されている方から、 「借地契約が終了したら、建物はどうすればいいの？」 「古い建物なので解体して地主に返さないといけない？」 「地主に建物を買い取ってもらうことはできないの？」 というご相談をいただくことがあります。 借地契約が終了する場合、必ずしも最初から「解体して更地にして返還する」だけが選択肢とは限りません。 状況によっては、 ① 建物買取請求権を検討する ② 借地権付き建物として第三者へ売却する ③ 建物を解体して更地にして地主様へ返還する という方法が考えられます。 今回は、この3つの方法について簡単にご説明します。 ① 建物買取請求権を検討する まず検討したいのが、建物買取請求権です。 建物買取請求権とは、一定の条件のもとで借地契約が終了した場合に、借地権者が地主様に対して、借地上の建物を時価で買い取るよう請求できる権利です。 借地権では、 土地 → 地主様の所有 建物 → 借地権者の所有 という関係になっています。 通常、借地契約が終了すると、建物を解体して更地にし、土地を地主様へ返還することになります。...

借地権付きの不動産を売却する際に、 「地主に建物を買い取ってもらうことはできないの？」 「借地権を返す代わりに、建物の価値を地主に払ってもらえるの？」 というご相談をいただくことがあります。 借地権には、一定の条件のもとで、借地権者が地主に対して建物を買い取るよう請求できる制度があります。 これを「建物買取請求権」といいます。 ただし、どのような場合でも地主に買い取ってもらえるわけではありません。 今回は、借地権の「建物買取請求権」について、できるだけ分かりやすくご説明します。 建物買取請求権とは？ 簡単にいうと、借地契約が終了した際に、一定の条件を満たす場合、借地権者が地主に対して借地上の建物を時価で買い取るよう請求できる権利です。 例えば、 地主 → 土地を貸している 借地権者 → 土地を借りて建物を所有している という状態で借地契約が終了した場合、借地権者は建物を取り壊して更地にして土地を返還することが原則となります。 しかし、一定の場合には、 「建物を取り壊さず、地主に買い取ってもらう」 という方法が認められています。 これが建物買取請求

不動産を売買していると、「旧法借地権」や「新法借地権」という言葉を聞くことがあります。 借地権付きの土地や建物を購入・売却する際には、この違いを理解しておくことが非常に重要です。 今回は、旧法借地権と新法借地権の違いについて、できるだけ分かりやすくご説明します。 そもそも借地権とは？ 借地権とは、簡単にいうと、建物を所有するために土地を借りる権利です。 一般的な所有権の不動産では、 土地 → 自分の所有 建物 → 自分の所有 となります。 一方、借地権付きの不動産では、 土地 → 地主様の所有 建物 → 借地権者の所有 という形になります。 土地を所有していなくても、その土地を借りて建物を所有することができます。 旧法借地権とは？ 旧法借地権とは、現在の「借地借家法」が施行される前の旧借地法による借地権です。 借地借家法は平成4年（1992年）8月1日に施行されました。 そのため、それ以前から存在する借地契約については、現在でも旧法の借地権が残っているケースがあります。 旧法借地権の大きな特徴は、借地契約の更新ができる仕組みになっていることです。

その物件は、賃貸中の物件について、オーナー様から「物件の扱いが悪いので入居者の退去について相談したい」とのご相談をいただいたことがきっかけでした。 入居者の退去についてお手伝いさせていただき、無事に空家となった後、オーナー様から売却についてもご相談をいただきました。 当初は近隣の不動産会社へ売却を依頼されていましたが、対応についてご不満があり、弊社へご依頼いただくこととなりました。 査定価格より高い価格で販売をスタート 物件の査定を行ったところ、一般的な査定価格が提示されました。 しかし、弊社では物件の立地や市場状況、購入される方の需要などを考慮し、オーナー様と相談のうえ、査定価格より大幅に高い販売価格からスタートすることをご提案しました。 販売期間は約1年半と長期になりましたが、価格を調整しながら販売活動を継続。 その結果、当初の査定価格より200万円以上高い金額で売却することができました。 もちろん、すべての物件で査定価格より高く売却できるわけではありません。 今回のケースでは、オーナー様が「時間がかかっても、できるだけ高い価格で売却したい」

先日、お客様からのご紹介で、「収益物件の契約内容について相談に乗ってほしい」とのご連絡をいただき、ご訪問させていただきました。 契約内容を確認したところ、「パススルー方式」という名称のサブリース契約（転貸借契約）でした。 これまで一般的なサブリース契約については何度も売買やご相談をお受けしてきましたが、「パススルー方式」という契約は私自身初めて目にしたため、契約書をお預かりし、内容を詳しく確認しました。 その結果、オーナー様にとって契約内容を慎重に確認すべき点が複数あると感じました。 契約内容で特に気になった点 今回確認した契約では、次のような内容が含まれていました。 転貸先（入居者）から賃料が入らなければ、オーナー様への賃料支払いが行われない、または一部しか支払われない内容となっていること。 オーナー様から契約を解除する場合は、6か月前の予告に加え、賃料3か月分の解約金が必要となる内容であること。 一方で、サブリース会社側は比較的有利な条件で契約を終了できるように見受けられる内容となっていたこと。 サブリース賃料とは別に、月額3,000円（税別

収益物件をご購入いただいた後は、入居者対応や建物の維持管理をどのように行うかを決める必要があります。 管理方法によって、オーナー様の負担や管理費用、入居者対応の流れが異なるため、ご自身の運用スタイルに合った方法を選択することが重要です。 ここでは、代表的な5つの管理方法をご紹介いたします。 ① オーナー様による自主管理 オーナー様ご自身が物件を管理する方法です。 入居者から設備の故障や生活上のトラブルなどの連絡があった場合、賃貸仲介会社が窓口となることはありますが、多くの場合はオーナー様へ連絡が入り、最終的な対応はオーナー様ご自身で行います。 不動産会社や管理業務に慣れているオーナー様が選択されることの多い管理方法です。　 クレーム対応の流れ 借主 → 賃貸仲介会社 → オーナー または 借主 → オーナー ※入居者からオーナー様へ直接ご連絡が入る場合もあります。 メリット 管理委託費が不要 修繕業者や対応方法を自由に選択できる 収益を最大化しやすい デメリット クレームや設備トラブルへの対応が必要 夜間・休日に連絡が入ることがある 管理に関する

収益物件の売却相談の中でも、ワンルームマンションではサブリース（転貸借）契約が付いた物件が多く見受けられます。 サブリース契約にはメリットもありますが、売却時には思わぬデメリットや注意点も存在します。 今回は、サブリース物件を売却する際に知っておきたいポイントをご紹介いたします。 サブリース（転貸借）とは サブリースとは、所有者（オーナー）がサブリース会社へ物件を貸し、そのサブリース会社が入居者へ再度貸し出す契約形態です。 厳密には、次の2つの契約で構成されています。 ① マスターリース契約（オーナー ⇔ サブリース会社） ② サブリース契約（サブリース会社 ⇔ 入居者） イメージすると次のようになります。 所有者（オーナー） → サブリース会社 → 入居者 つまり、サブリースとは「又貸し」の仕組みです。 サブリース契約のメリット 例えば、 オーナーとサブリース会社の契約賃料：80,000円 サブリース会社と入居者の契約賃料：100,000円 という契約であれば、差額の20,000円がサブリース会社の利益となります。 オーナー側のメリットは、入居