「先祖代々引き継いできた借地権を売却したい」 「地主さんに話を通さずに売るとどうなる？」 「大阪市内で借地権や底地の買取・売却を相談できるところを探している」 大阪市内でこのようなお悩みをお持ちではないでしょうか？ 借地権（土地を借りて建物を所有する権利）は、所有権の不動産と比べて複雑な権利関係が絡むため、「どう動けばいいかわからない」というご相談を多くいただきます。 この記事では、借地権をスムーズに売却するためのポイントや、地主さんとの関係性で注意すべき点をわかりやすく解説します。 1. 借地権は勝手に売却できる？（地主の承諾について） 結論から申し上げますと、借地権を第三者に売却するには、原則として「地主（底地人）の承諾」が必要となります。 勝手に売買契約を進めてしまうと、後々トラブルに発展したり、契約違反として解除を求められたりするリスクがあります。そのため、売却を決意したら、まずは地主様へ事前に意向を伝える（または私たちのような専門業者を通じて交渉する）ことが最初の重要なステップとなります。 2. 借地権売却でよくある3つのトラブルと対策

工場や作業場などの事業用不動産を売却する場合、一般的な住宅やマンションの売買とは異なり、確認しておきたい事項が多くあります。 今回、弊社でお手伝いさせていただいたのは、工場・作業場として使用されていた法人所有の不動産の売買です。 建物だけではなく、アスベストや土壌の状態、税金、金融機関との調整、引渡しのタイミングなど、さまざまな課題がありました。 売主様・買主様双方に安心してお取引いただけるよう、弊社が窓口となり、必要に応じて各専門家とも連携しながら一つ一つ問題を整理していきました。 工場・作業場ならではの確認事項 工場や作業場として使用されていた不動産の場合、住宅の売買とは異なり、建物や土地についてさまざまな確認が必要になることがあります。 今回も、売主様・買主様双方が安心して取引を進められるよう、 アスベストに関する調査 土壌汚染に関する調査 建物・土地の状態確認 売買条件の整理 引渡し時期の調整 金融機関との折衝 などについて、一つずつ確認しながら進めました。 特に工場や作業場の場合、過去にどのような用途で使用されていたのか、どのような設備

「今は賃貸住宅に住んでいるけれど、この先もずっと家賃を払い続けるのは不安……」 このような理由から、50代・60代になってからマイホームの購入を検討される方もいらっしゃいます。 一方で、年齢が上がるにつれて住宅ローンの審査や返済期間について考えることが増えてきます。 今回は、実際に弊社でお手伝いさせていただいた住宅購入の事例をご紹介します。 買主様の年齢から住宅ローン審査に苦戦 今回のお客様は、現在賃貸住宅にお住まいでした。 今後も継続して家賃を支払っていくことを考えたときに、 「このまま賃貸住宅に住み続けるよりも、自分の家を購入したい」 というお気持ちから、住宅購入をご検討されました。 しかし、今回の住宅ローンでは、買主様の年齢が一つのポイントとなりました。 住宅ローンは、借入時の年齢だけではなく、完済時の年齢や収入、勤務状況、既存の借入、物件の担保評価など、さまざまな項目を総合的に審査します。 特に年齢が高くなると、一般的に借入期間を長く設定することが難しくなる場合があります。 希望していた借入額を無事に承認 今回も住宅ローンの審査には苦戦し

不動産を売却する際、売主様からよくご相談いただくのが、**「売った後に建物の不具合についてクレームを受けたくない」**というお悩みです。 特に、築年数が古い建物や長期間使用していない建物では、 シロアリの被害 雨漏り 床の傷み 建物の傾き 給排水設備の不具合 その他、目に見えない建物の劣化 など、さまざまな問題が発生している可能性があります。 今回は、建物の状態について売主様が不安を感じていた物件について、買主様との条件を調整しながら無事に売却できた事例をご紹介します。 売主様が心配されていた「契約不適合責任」 今回の売主様は一般法人で、法人所有の不動産でした。 売主様が特に気にされていたのが、**契約不適合責任（引渡し後の不具合に関する責任）**です。 建物の状態があまり良くないため、売却後に買主様から、 「雨漏りが見つかった」 「床が傷んでいる」 「シロアリの被害があった」 などの指摘を受け、修繕や費用負担を求められることを心配されていました。 そのため、売主様としては、 「できるだけ現状のまま、引渡し後にクレームにならない形で売却したい」

不動産会社をしていると、他の不動産会社から「この物件を買い取ってもらえませんか？」と、買取査定のご相談をいただくことが多数あります。 今回は、その中でも借地権付き建物の買取査定について、実際にあった相談をもとにお話しします。 借地権は、一般的な所有権の不動産と比べて確認する事項が多く、担当者の経験によって査定金額や販売方法に差が出やすい不動産の一つです。 謄本や地図だけでは買取価格を判断できない 今回、他社の不動産会社から借地権付き建物の買取査定について相談をいただきました。 物件資料として、 登記簿謄本 公図・地図 建物に関する資料 などをいただきました。 しかし、買取価格を判断するうえで重要な情報が分かっていませんでした。 例えば、 新しい借地料はいくらになるのか。 名義変更料はいくらになるのか。 という点です。 さらに、地主様によっては、 預り金 名義変更に関する費用 譲渡承諾に関する条件 建物をリフォームする場合の承諾料 建替えをする場合の承諾料 などが発生する場合があります。 こうした条件が分からないままでは、購入後にどれだけ費用がかか

最近、不動産の査定をしていると、 「相続した不動産を売却したい」 「購入した金額が分からない」 「古い家なので解体した方がいいのか」 「売却せずに賃貸にした方がいいのか」 といったご相談をいただくことがあります。 特に相続した不動産の場合、取得した本人が購入した物件ではないため、購入金額や当時の契約書などが残っていないケースも少なくありません。 不動産を売却して利益が出た場合、その利益は原則として譲渡所得として課税の対象になります。 譲渡所得は、簡単にいうと、 売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除 などをもとに計算します。 建物については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算するため、単純に「購入金額より高く売れた＝その差額がそのまま利益」というわけではありません。 相続物件は「購入金額が分からない」ことも多い 相続した不動産では、 「親が何十年も前に購入した」 「購入時の契約書が見つからない」 「いくらで購入したのか分からない」 というケースがあります。 取得費が分からない場合、一定の要件のもとで、売却価格の5％を取得費とするこ

売却・買取・賃貸を比較し、所有者様の希望に合った方法を選択 今回ご相談いただいた物件は、相続によって取得された借地権付きの店舗住宅でした。 建物は鉄骨造で、店舗部分と住宅部分が一体となっている物件です。 所有者様からは、相続後の不動産について、 「地主に買い取ってもらう場合はいくらになるのか」 「不動産会社に売却する場合はいくらになるのか」 「一般のお客様を探して売却できる可能性はあるのか」 「売却せずに賃貸として残す方法はないか」 など、複数の選択肢についてご相談をいただきました。 そこで弊社では、地主による買取・不動産会社による買取・仲介による売却・賃貸という複数の方法を比較し、それぞれのメリット・デメリットをご説明しました。 ① 地主に買い取ってもらう場合 まず検討されたのが、借地権の対象となっている土地の地主様に買い取ってもらう方法です。 地主様に買い取っていただく場合、今回のケースでは提示される金額は複数の選択肢の中で最も低い水準でした。 一方で、借地権の売却に伴う地主様との調整などを考えると、所有者様にとって比較的分かりやすい方法でも

不動産の仕事をしていると、「持ち家を買った方がいいですか？それとも賃貸の方がいいですか？」という質問をいただくことがあります。 私は不動産会社を経営していますので、当然、住宅を購入することのメリットもデメリットも理解しています。 今回は、少し違った角度から「持ち家」について考えてみたいと思います。 きっかけになったのは、弊社が所有している賃貸物件に入居していただいた、ある方のことです。 70歳代・単身・生活保護の方に入居していただいた話 弊社の賃貸物件に、70歳代の独身男性の方が入居されています。 生活保護を受給されており、身寄りもありません。 私は、賃貸オーナーとして「高齢だから貸したくない」とはあまり考えていません。 生活保護を受給されていることについても、それだけを理由にお断りする考えはありません。 ただ、賃貸オーナーの立場からすると、高齢の単身者の入居について心配される方がいることも理解できます。 その大きな理由の一つが、孤独死です。 年齢だけでは分からない「孤独死」のリスク 孤独死というと、どうしても高齢者をイメージしてしまいます。..

「マンションと戸建てだったら、どちらが良いですか？」 不動産の仕事をしていると、この質問をよくいただきます。 結論から言えば、エリア・予算・家族構成・ライフスタイルによって大きく変わります。 私自身、これまで戸建てから戸建てへ、さらに戸建てへと引っ越しをしており、居住用の家を3度購入しています。 もともと実家がマンションだったことに加え、以前は新築マンションの販売所長をしていた経験もありますので、マンションと戸建て、それぞれの良いところ・気になるところはある程度分かっているつもりです。 これはあくまで私個人の価値観ですが、現在も戸建てに住んでいることもあり、どちらかといえば**「戸建て派」**です。 ただし、最近の大阪市内では戸建ての価格も上昇しており、予算によってはマンションの方が選択肢を広げやすいケースも増えていると思います。 戸建ての良いところ 私が実際に戸建てに住んで感じるメリットは、主に次のようなところです。 駐車場を無料で確保しやすい 上下階の音を気にしなくてよい ペットを飼いやすい マンションより広い間取りを確保しやすい...

先日、お客様からのご紹介で、あるご夫婦のところへお伺いしました。 お二人は80歳代で、長年アパレル関係の会社を経営されていました。 お話を伺うと、取引先からの支払いに対する不安などから、会社を廃業・倒産する方向で考えておられ、すでに弁護士へご相談されていました。 破産手続きに向けて弁護士への依頼もされており、すでに着手金として400万円を支払っているとのことでした。 今回、私がお伺いしたのは、「現在住んでいる自宅をどうするのか」という不動産についてのご相談でした。 まず、不動産の価値を確認してみる お話を整理していくと、ご所有の不動産については、 「借入金の残高よりも、不動産を売却した金額の方が上回る可能性があるのではないか」 という状況でした。 そこで私が気になったのが、 「本当に、今すぐ破産手続きを進めることが最善なのだろうか？」 ということでした。 もちろん、破産には破産のメリットがあり、個々の事情によって最適な方法は異なります。 ただ、もし不動産に一定の売却価値があり、一般市場で売却することで借入金を整理できる可能性があるのであれば、破産

国交省ガイドラインと実際の売却事例 「所有している不動産で親族が亡くなったのですが、売却できますか？」 「人が亡くなった物件なので、かなり安くしないと売れないのでしょうか？」 不動産の売却相談を受けていると、このようなご相談をいただくことがあります。 近年は高齢化に伴い、ご自宅や所有不動産の室内で人が亡くなるケースも増えています。 しかし、「室内で人が亡くなった＝必ず大幅に値下げしなければならない」わけではありません。 人の死に関する不動産の告知については、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しています。 今回は、このガイドラインの考え方と、実際に弊社が取り扱った売却事例をご紹介します。 人の死があった不動産は、必ず告知が必要？ 結論からいうと、人が亡くなったという事実だけで、すべてのケースに一律の告知義務があるわけではありません。 死亡の原因や発見状況、特殊清掃の有無、経過期間などによって、告知の必要性が判断されます。 例えば、自然死や日常生活上の不慮の死については、一定の条件のもとで原則として告知を要し

住宅ローンの審査というと、「年収はいくらあるのか」「勤続年数は何年か」「自己資金はいくらあるのか」といったことを気にされる方が多いと思います。 もちろん、これらは住宅ローン審査において重要な項目です。 しかし、実際に不動産会社として住宅ローンの審査に携わっていると、「こんなところまで見られるのか」と感じることがあります。 今回は、あくまで私個人の不動産取引・住宅ローン審査に関する経験ですが、実際に審査で苦戦したケースをご紹介します。 ※金融機関によって審査基準は異なりますので、すべての金融機関に当てはまるものではありません。 ① 延滞履歴がある 住宅ローン審査でまず注意したいのが、過去の延滞です。 住宅ローンや自動車ローンだけではなく、携帯電話の端末代金などの分割払いについても、支払い状況には注意が必要です。 「携帯電話の料金だから住宅ローンには関係ない」と思われている方もいますが、端末代金の分割払いなどは信用情報に関係する場合があります。 一度の支払い遅れが必ず住宅ローンに影響するというわけではありませんが、住宅ローンを申し込むのであれば、普段

その物件は、賃貸中の物件について、オーナー様から「物件の扱いが悪いので入居者の退去について相談したい」とのご相談をいただいたことがきっかけでした。 入居者の退去についてお手伝いさせていただき、無事に空家となった後、オーナー様から売却についてもご相談をいただきました。 当初は近隣の不動産会社へ売却を依頼されていましたが、対応についてご不満があり、弊社へご依頼いただくこととなりました。 査定価格より高い価格で販売をスタート 物件の査定を行ったところ、一般的な査定価格が提示されました。 しかし、弊社では物件の立地や市場状況、購入される方の需要などを考慮し、オーナー様と相談のうえ、査定価格より大幅に高い販売価格からスタートすることをご提案しました。 販売期間は約1年半と長期になりましたが、価格を調整しながら販売活動を継続。 その結果、当初の査定価格より200万円以上高い金額で売却することができました。 もちろん、すべての物件で査定価格より高く売却できるわけではありません。 今回のケースでは、オーナー様が「時間がかかっても、できるだけ高い価格で売却したい」

先日、お客様からのご紹介で、「収益物件の契約内容について相談に乗ってほしい」とのご連絡をいただき、ご訪問させていただきました。 契約内容を確認したところ、「パススルー方式」という名称のサブリース契約（転貸借契約）でした。 これまで一般的なサブリース契約については何度も売買やご相談をお受けしてきましたが、「パススルー方式」という契約は私自身初めて目にしたため、契約書をお預かりし、内容を詳しく確認しました。 その結果、オーナー様にとって契約内容を慎重に確認すべき点が複数あると感じました。 契約内容で特に気になった点 今回確認した契約では、次のような内容が含まれていました。 転貸先（入居者）から賃料が入らなければ、オーナー様への賃料支払いが行われない、または一部しか支払われない内容となっていること。 オーナー様から契約を解除する場合は、6か月前の予告に加え、賃料3か月分の解約金が必要となる内容であること。 一方で、サブリース会社側は比較的有利な条件で契約を終了できるように見受けられる内容となっていたこと。 サブリース賃料とは別に、月額3,000円（税別

収益物件をご購入いただいた後は、入居者対応や建物の維持管理をどのように行うかを決める必要があります。 管理方法によって、オーナー様の負担や管理費用、入居者対応の流れが異なるため、ご自身の運用スタイルに合った方法を選択することが重要です。 ここでは、代表的な5つの管理方法をご紹介いたします。 ① オーナー様による自主管理 オーナー様ご自身が物件を管理する方法です。 入居者から設備の故障や生活上のトラブルなどの連絡があった場合、賃貸仲介会社が窓口となることはありますが、多くの場合はオーナー様へ連絡が入り、最終的な対応はオーナー様ご自身で行います。 不動産会社や管理業務に慣れているオーナー様が選択されることの多い管理方法です。　 クレーム対応の流れ 借主 → 賃貸仲介会社 → オーナー または 借主 → オーナー ※入居者からオーナー様へ直接ご連絡が入る場合もあります。 メリット 管理委託費が不要 修繕業者や対応方法を自由に選択できる 収益を最大化しやすい デメリット クレームや設備トラブルへの対応が必要 夜間・休日に連絡が入ることがある 管理に関する

収益物件の売却相談の中でも、ワンルームマンションではサブリース（転貸借）契約が付いた物件が多く見受けられます。 サブリース契約にはメリットもありますが、売却時には思わぬデメリットや注意点も存在します。 今回は、サブリース物件を売却する際に知っておきたいポイントをご紹介いたします。 サブリース（転貸借）とは サブリースとは、所有者（オーナー）がサブリース会社へ物件を貸し、そのサブリース会社が入居者へ再度貸し出す契約形態です。 厳密には、次の2つの契約で構成されています。 ① マスターリース契約（オーナー ⇔ サブリース会社） ② サブリース契約（サブリース会社 ⇔ 入居者） イメージすると次のようになります。 所有者（オーナー） → サブリース会社 → 入居者 つまり、サブリースとは「又貸し」の仕組みです。 サブリース契約のメリット 例えば、 オーナーとサブリース会社の契約賃料：80,000円 サブリース会社と入居者の契約賃料：100,000円 という契約であれば、差額の20,000円がサブリース会社の利益となります。 オーナー側のメリットは、入居